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Besitzt man eine Immobilie und vor allem natürlich auch dann, wenn man diese verkaufen möchte, spielt immer der Verkehrswert eine wichtige Rolle. Die nächsten Abschnitte geben Auskunft darüber, was man unter diesem Begriff versteht und wie er berechnet wird.
Was ist ein Verkehrswert?
Bei dem Verkehrswert handelt es sich um einen Wert, der ermittelt wird, um eine Aussage darüber treffen zu können, wie viel Geld man durch den Verkauf der bewerteten Immobilie auf dem Markt erwarten kann. Das Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) sagt dabei, dass der Verkehrswert der Preis sein soll, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann, ohne dass ungewöhnliche oder persönliche Umstände berücksichtigt werden.
Bei der zu erfolgenden Bewertung der Immobilie müssen dabei immer auch die aktuell gültigen Bedingungen auf dem Markt in die Berechnung integriert werden, sodass eine rein mechanische Berechnung nicht erlaubt ist.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktpreis?
Der Verkehrswert ist der professionell ermittelte und objektive Wert einer Immobilie, wenn es darum geht, sich ein Bild davon zu machen, wie viel Geld man bei einem Verkauf erzielen kann. Grundsätzlich kann man davon sprechen, dass der Verkehrswert dadurch sehr ähnlich dem Marktpreis sein müsste, was aber nicht immer der Fall sein muss. Hierfür kann es verschiedene Gründe geben.
Zum einen kann es dazu kommen, dass man auf dem Markt, also beim Verkauf, einen geringeren Erlös erzielt, als der vorher berechnete Verkehrswert erhoffen ließ.
Das ist vor allem dann der Fall, wenn für den Verkauf kein funktionsfähiger Markt verwendet wird.
Von einem funktionsfähigen Markt spricht man dann, wenn die übliche Nachfrage besteht und somit ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr mit entsprechendem Aufeinandertreffen von Angebot und Nachfrage stattfindet. Bietet man das Haus aber beispielsweise nur Bekannten und Verwandten an, wird der Markt in seiner Größe sehr eingeschränkt, was dann schnell zu einem geringeren Verkaufserlös führen kann. Das ist auch der Fall, wenn der Erlös ausschließlich im Rahmen einer Zwangsversteigerung erzielt wird.
In beiden Fällen haben nicht alle Teilnehmer des Marktes einen Zugang zu diesem Verkaufsgeschäft, wie es normal auf einem offenen Markt der Fall ist. Es gibt aber auch den entgegengesetzten Fall.
Ist die Nachfrage nach einer Immobilie so hoch, dass jeder Interessent den Zuschlag erhalten möchte, kann es vorkommen, dass besonders hohe Angebote abgegeben werden und das Haus über dem Verkehrswert verkauft wird. Das verdeutlicht, dass der Verkehrswert immer ein guter Anhaltspunkt ist, niemals aber eine Garantie dafür ist, dass er bei einem Verkauf mit dem erzielten Marktpreis übereinstimmt.
Verkehrswert berechnen: Wie funktioniert eine Verkehrswertermittlung?
Im Rahmen der Verkehrswertermittlung gibt es verschiedene Varianten, um an das gewünschte Ziel zu gelangen, wobei zu beachten ist, dass jedes Verfahren dabei zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen kann. Bei den Varianten haben sich insbesondere drei Verfahren durchgesetzt, deren Einsatz sehr davon abhängig ist, um was für eine Immobilie es sich handelt. Bei selbst genutzten Immobilien sowie bei Grundstücken wird gerne das so genannte Vergleichswertverfahren angewendet.
Hierbei werden vergleichbare Objekte herangezogen, wobei vor allem die Art, das Alter und die Lage vergleichbar sein sollten, um zu einem aussagekräftigen Ergebnis zu gelangen. Hierfür bildet die Kaufpreissammlung eine große Hilfe, die vom örtlichen Gutachterausschuss einer Stadt zusammengestellt wird.
Für fremdgenutzte Immobilien mit Mieteinnahmen oder auch Gewerbeimmobilien wird das so genannte Ertragswertverfahren verwendet. Hier wird geschaut, welche Einnahmen aus dem Objekt über die Jahre hinweg erzielt werden können. Wichtig ist dabei auch der Blick auf die Betriebskosten und auf eventuell drohende Mietausfälle, die zur Reduzierung des Verkehrswertes führen.
Die dritte Form stellt das Sachwertverfahren dar, bei dem vor allem die Substanz eines Gebäudes begutachtet und der Wert des Grundstücks anhand der Bodenrichtwerte ermittelt wird. Beides zusammen ergibt dann den Verkehrswert.
Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert?
In allererster Linie wird der Verkehrswert auf dem offenen Markt durch das Angebot und die entsprechende Nachfrage bestimmt. Je kleiner das Angebot und je höher die Nachfrage, desto höher wird der Verkehrswert. Entscheidend dafür ist natürlich auch immer die Qualität einer Immobilie, wo verschiedene Faktoren eine Rolle spielen.
Dazu gehören zum Beispiel Eigenschaften wie das Alter, die Größe von Wohn- bzw. Nutzfläche, der Zustand des Hauses und natürlich auch die Lage der Immobilie. Wichtig können auch bestehende Lasten auf dem Grundstück sein, die den Verkehrswert ebenso verringern wie eventuelle Baupläne um das Gebäude, die in Zukunft eventuell das Wohnen unattraktiver machen können.
Gerade weil so viele verschiedene Faktoren eine Rolle spielen, ist es sehr wichtig, die Immobilienbewertung von professioneller Hand vornehmen und dokumentieren zu lassen, auch wenn dafür der ein oder andere Euro gezahlt werden muss. Letztendlich wird man froh sein, eine solche Berechnungsgrundlage zur Hand zu haben, wenn es zu Verhandlungen über den Verkaufspreis kommt.