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Grunderwerbssteuer: Alle Infos im Überblick
Bei den Planungen des Baus oder Kaufs einer eigenen Immobilie geht es natürlich immer auch in besonders hohem Maße um ausreichend Information rund um die dann fällig werdenden Kosten. Ein Faktor bildet dabei die so genannte Grunderwerbssteuer, die an das Finanzamt zu entrichten ist und im Folgenden nähergebracht wird.
Was ist eine Grunderwerbssteuer?
Steuern sind Zahlungsverpflichtungen, bei denen dem Staat in Form des Finanzamtes Geld bezahlt werden muss und das in den verschiedensten Fällen. So ist man zum einen steuerpflichtig, wenn man in irgendeiner Art und Weise ein Einkommen erzielt, ganz gleich ob es das monatliche Gehalt, Erträge aus Kapitalanlagen oder auch Mieteinnahmen sind. Zum anderen fallen auch dann Steuern an, wenn man etwas kauft.
So gibt es die Mehrwertsteuer, wenn diverse Konsumgüter wie Lebensmittel, Gebrauchs- oder Einrichtungsgegenstände gekauft werden. Benzinsteuer beim Tanken, Tabaksteuer für Raucher und die Alkoholsteuer für den flüssigen Genuss sind weitere Beispiele der Steuererhebung im Konsumbereich. Eine andere Form der Steuer betrifft den Erwerb von Grundstücken und/oder Immobilien. Hier wird nämlich die so genannte Grunderwerbssteuer für jeden fällig, der sich eine Form des Grundbesitzes kauft.
Die Grunderwerbssteuer gehört daher zusammen mit den Kosten für einen Notar und den Gebühren für eine Grundbucheintragung zu den einmalig entstehenden Kaufnebenkosten. Im Grunde genommen sind sowohl der Käufer als auch der Verkäufer grunderwerbssteuerpflichtig. Wer von den beiden die Steuer zahlt oder ob sie geteilt wird, wird vertraglich festgelegt und vom Notar beurkundet. In der Regel wird es aber so gehandhabt, dass der Käufer die Grunderwerbssteuer zu zahlen hat.
Berechnung der Grunderwerbssteuer
Um die Höhe der Grunderwerbssteuer zu berechnen, die bezahlt werden muss, sind zwei Faktoren von Bedeutung. Zum einen wird der Kaufpreis des Grundstücks, der Immobilie oder von beidem zusammen für die Berechnung benötigt und zum anderen wird der jeweils für das entsprechende Bundesland festgelegte Steuersatz verwendet.
Dieser war bis zum Jahr 2016 einheitlich in Deutschland mit 3,5 % festgelegt. Ab dem Jahr 2016 kam es aber zu einer neuen Regelung, nach der die Bundesländer selber entscheiden können, wie hoch der Steuersatz ist. Dieser schwankt zur Zeit in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Wo welcher Steuersatz gilt, wird später im Detail betrachtet. Der Kaufpreis ist dabei einfacher zu betrachten, weil es dabei natürlich immer auf das jeweils erbaute oder gekaufte Objekt geht, wobei immer auch der Preis für das Grundstück eine Rolle spielt.
Das gilt auch für den Erwerb von Eigentumswohnungen, weil auch dort immer ein Anteil am Grundstück miterworben wird. Kommt man im Rahmen einer Zwangsversteigerung in den Besitz einer Immobilie, wird das höchste Gebot als Berechnungsgrundlage genommen, um die Grunderwerbssteuer zu berechnen. Im Falle eines Kaufes von einer Immobilie, die auf einem Erbpachtgrundstück steht, trifft man auf die Besonderheit, dass der Käufer nicht zum Eigentümer wird, sondern lediglich ein Nutzungsrecht erhält. Dennoch wird hier eine Grunderwerbssteuer fällig, bei der dann nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Pacht und die Vertragslaufzeit berücksichtigt werden.
Fälligkeit einer Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbssteuer ist nur einmalig zu zahlen und wird sofort fällig, wenn der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, also nicht erst wenn der Kaufpreis gezahlt wurde. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer läuft dabei – wie die gesamte Vertragsabwicklung – über einen Notar, der vertraglich auch festhält, welche der Parteien die Zahlung der Steuer übernimmt.
Wie schon angesprochen handelt es sich in den meisten Fällen um den Käufer, der auch ein großes Interesse an der Zahlung hat, weil diese eine Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie in sein Eigentum übergeht. Sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist, leitet der Notar die weiteren Schritte ein, zu denen auch die umgehende Zahlung der Grunderwerbssteuer gehört. Nach den Unterschriften der beiden Parteien auf dem Kaufvertrag, informiert der Notar das Finanzamt über das Geschäft. Das Finanzamt erstellt dann sofort den entsprechenden Steuerbescheid, der dann ohne Verzögerung bei der Person landet, die als Zahlungspflichtiger festgelegt wurde.
Innerhalb von vier Wochen muss dieser dann die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt überweisen, woraufhin dieses dann eine so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt und an den Notar sendet. Ohne diese Bescheinigung kann der Käufer kein Eigentümer werden, auch weil diese beim Grundbuchamt eingereicht werden muss, um die entsprechenden Einträge im Grundbuch vorzunehmen, die das Eigentum an Grundstücken und Immobilien deutlich machen und rechtlich absichern. Diese nacheinander anlaufenden Vorgänge verdeutlichen, dass man erst dann Eigentümer einer Immobilie werden kann, wenn die Grunderwerbssteuer bezahlt wurde.
Grunderwerbssteuer nach Bundesland sortiert
Die Höhe der Grunderwerbssteuer richtet sich nach dem festgelegten Prozentsatz, der für die Berechnung verwendet wird. Dieser wird von den einzelnen Bundesländern festgelegt, was zu Unterschieden innerhalb von Deutschland führt. Die günstigste Grunderwerbsteuer wird mit lediglich 3,5 % in Bayern und in Sachsen erhoben.
Mit der Berechnungsgrundlage von 4,5 % folgt Hamburg, bevor mit 5,0 % die Bundesländer Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt folgen. In Berlin und Hessen werden 6,0 % für die Grunderwerbssteuer veranschlagt. Am meisten wird in den Bundesländern Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, das Saarland und Thüringen erhoben, wo 6,5 % für die Berechnung der Steuer zugrunde gelegt werden.
Somit ergibt sich zum Beispiel beim Kauf eines Hauses mit einem Preis von 400.000 Euro eine bundesweite Spanne zwischen 14.000 Euro und 26.000 Euro. Gerade für diejenigen, die ein Haus in einem Grenzgebiet planen, kann die Wahl des Bundeslandes auch aufgrund dieser Unterschiede bei der Entscheidung helfen.
Grundwerberbssteuer sparen: Wie geht das?
Die Grunderwerbssteuer ist eine verpflichtende Zahlung, um Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie zu werden. Wie immer gibt es aber Ausnahmen, bei denen von dieser Regelung abgewichen wird bzw. bei denen man sich die Grunderwerbssteuer sparen kann.
Zunächst ist festzuhalten, dass man keine Grunderwerbssteuer zahlen muss, wenn man durch eine Schenkung oder durch einen Todesfall zum Eigentümer wird. Zudem wird auf die Erhebung der Steuer verzichtet, wenn Grundstücke günstiger als 2.500 Euro sind oder ein Verkauf von Grundstücken und/oder Immobilien an Verwandte ersten Grades erfolgt, zu denen Ehe- und Lebenspartner oder Kinder gehören. Auch ein Übergang der Immobilie an den ehemaligen Partner im Falle einer Scheidung erfolgt ohne die Pflicht zur Grunderwerbssteuer. Grunderwerbsteuer sparen funktioniert zum einen dann, wenn man einen Neubau erwirbt, das dafür notwendige Grundstück aber separat bezieht, während das Haus erst später darauf errichtet wird.
In einem solchen Fall kann es dazu kommen, dass man lediglich die Grunderwerbssteuer für das Grundstück bezahlen muss. Hier prüft das Finanzamt aber immer genau, ob nicht von vornherein schon die Absicht des Hausbaus geplant ist und es sich um ein verbundenes Geschäft handelt. Ein zeitlicher Abstand der beiden Vorgänge – also Grundstückskauf und Hausbau – ist dabei ein wichtiger Ratschlag. Dabei gibt es eine so genannte Schonfrist von sechs Monaten, die zwischen dem Kauf des Grundstücks und der Errichtung des Hauses liegen sollten.
Aber auch bei einem solchen Abstand werden Prüfungen erfolgen, die dennoch zu einer komplett zu zahlenden Grunderwerbssteuer führen können. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Verkauf des Grundstücks schon an einen späteren Bau oder an die bestimmte Wahl von Architekten und Bauunternehmen gekoppelt wurde.
Auch bei schon bestehenden Häusern gibt es die Möglichkeit, an der Grunderwerbssteuer zu sparen. So können Bestandteile des Hauses wie die Einbauküche, sanitäre Einrichtungen, verbleibende Möbel oder auch ein gesonderter Carport im Kaufvertrag einzeln und mit eigenen Preisen aufgeführt werden.
Der Wert der Immobilie an sich wird dadurch reduziert, sodass auch die Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer geringer wird. Hier sollte aber immer auch mit der finanzierenden Bank gesprochen werden, die den Wert der Immobilie als Sicherheit betrachtet und solche „Wertminderungen“ wissen sollte. Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung können ebenfalls besondere Bestandteile des Kaufpreises ausgegliedert werden, wie zum Beispiel der zu entrichtende Anteil für die Instandhaltungsrücklage.