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Ein häufiges Wort im Rahmen von Mietverhältnissen ist der so genannte Eigenbedarf, der für Vermieter eine attraktive Chance und für Mieter eine laufende Gefahr darstellt und oft auch ein attraktives Argument für die eigenen vier Wände ist. Was genau darunter zu verstehen und dabei zu beachten ist, erläutern die folgenden Kapitel.
Was ist Eigenbedarf?
Eigenbedarf ist bekannt als einer der häufigsten Kündigungsgründe, die ein Vermieter aussprechen kann, um einen Mieter aus seinem Objekt zu bekommen. Von einem Eigenbedarf wird dann gesprochen, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung für sich selber benötigt oder zum Beispiel auch für eine Pflegekraft, die zum Hausstand gehört.
Zudem kann der Vermieter auch Eigenbedarf geltend machen, wenn er die Immobilie für Familienangehörige benötigt, damit diese sie zu Wohnzwecken nutzen können. Hier darf es sich in der Regel aber nur um nähere verwandte wie Eltern, Kinder, Enkel oder Geschwister handeln. Wichtig für den Eigenbedarf ist die Vorschrift, dass der Vermieter die Wohnung tatsächlich brauchen muss und es nicht einfach nur möchte. Das hat zur Folge, dass er genau darlegen muss, wieso und wofür er den Eigenbedarf anmeldet, damit dieser zu einer rechtswirksamen Kündigung führt.
Was kann man als Mieter gegen Eigenbedarf tun?
Hier beginnt auch das Überlegen darüber, ob ein Vermieter etwas gegen den Eigenbedarf tun kann. Auf keinen Fall sollte man eine solche auf Eigenbedarf gestützte Kündigung einfach so hinnehmen in dem Gedanken, dass man da überhaupt keine Chance gegen hat. Denn schließlich ist es nur gerechtfertigt, wenn wirklich wichtige und anerkannte Gründe dahinterstecken.
So kann der Vermieter nicht einfach nur mit einem Bezug auf Eigenbedarf kündigen, sondern muss in dem Schreiben begründen, weshalb er Eigenbedarf anmelden muss und für welche Person er den Wohnraum benötigt. Dabei gibt es verschiedene Szenarien, in denen eine Kündigung wegen Eigenbedarf unbegründet ist. Das ist zum Beispiel bei einem vorgeschobenen Eigenbedarf der Fall, wenn zum Beispiel Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter darauf schließen lassen, dass es nicht um den Eigenbedarf geht, sondern darum, den Mieter möglichst schnell loszuwerden.
Von einem rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarf wird beispielsweise dann gesprochen, wenn der Vermieter dringenden Eigenbedarf an der Wohnung anmeldet, wenn gleichzeitig mehrere weitere gleiche Wohnungen im Haus leer stehen. Der überhöhte Wohnbedarf führt zum Ausschluss eines Eigenbedarfs, wenn der Vermieter eine sehr große Wohnung beanspruchen möchte, in der allerdings nur eine Person einziehen soll.
Sollten Gründe für einen Eigenbedarf angegeben werden, die schon vor dem Mietverhältnis bestanden oder vorhergesagt werden konnten, spricht man von einem treuwidrigen und widersprüchlichen Eigenbedarf, auf dessen mögliches Eintreten der Mieter von Anfang an hätte hingewiesen werden müssen. Ein lediglich befristeter Eigenbedarf ist ebenso unzulässig wie eine so genannte Zweckverfehlung, wenn die Wohnung nicht dem Zweck entsprechen kann, den der Vermieter für den Eigenbedarf vorsieht.
Es gibt also viele Möglichkeiten, die gegen einen rechtmäßigen Eigenbedarf sprechen, weshalb man immer die fachkundige Hilfe nutzen sollte, die beispielsweise Mietervereine oder auch Rechtsanwälte bieten können. Neben den nicht zu akzeptierenden Gründen können alleine schon formale Fehler die Kündigung unwirksam machen, weshalb eine Prüfung besser ist als sein Schicksal einfach zu akzeptieren.