Für den Hauskauf wird die größte Investition des Lebens fällig, ohne Kredit geht es daher meistens nicht. Doch die klassische Baufinanzierung wird für einen sehr langen Zeitraum abgeschlossen. Laufzeiten von fünf bis 20 Jahren sind hier die Regel. Wer vorher zu Geld kommt und die Zinslast senken will, indem er das Darlehen vorzeitig ablöst, hat dabei schlechte Karten. Für die entgangenen Zinseinnahmen dürfen die Banken nämlich eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese kann bis zu 20 Prozent der noch offenen Darlehenssumme betragen, also durchaus einige Tausend Euro.
Kündigungsoption als Alternative?
Mittlerweile werden Immobiliendarlehen aber auch mit einer Kündigungsoption angeboten. Diese besagt, dass die Baufinanzierung vorzeitig gekündigt werden kann, ohne dass die Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wird. Das bietet dem Bauherrn mehr Flexibilität, allerdings muss er diese auch teuer erstehen. 0,20 bis 0,30 Prozent Zinsaufschlag verlangen die Banken für diese Möglichkeit.
Daher sollten Bauherren genau abwägen, ob sich der Abschluss eines solchen Darlehens für sie lohnt. Sinnvoll kann das sein, wenn in absehbarer Zeit mit einer größeren Geldsumme gerechnet wird, etwa aus einer Erbschaft. Auch bei sehr hohen Zinsen bei Abschluss der Finanzierung kann diese Maßnahme attraktiv erscheinen, wenn davon auszugehen ist, dass die Zinsen sinken. So kann kostengünstig eine Umschuldung mit niedrigeren Zinsen realisiert werden.
Wann lohnt sich das Ganze nicht?
Es gibt aber auch Fälle, in denen der Zinsaufschlag sich für Bauherren nicht lohnt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Zinsen gestiegen sind. In diesem Fall darf die Bank eigentlich keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie kann das Geld nämlich ebenfalls neu verleihen, und zwar zu höheren Zinssätzen. Sie kann es genauso in besser verzinsten Pfandbriefen und ähnlichem anlegen.
Alternativ zum Immobiliendarlehen mit Kündigungsoption gibt es eine Variante, bei der die Vorfälligkeitsentschädigung begrenzt wird, zum Beispiel auf 2,5 bis 3,0 Prozent des noch offenen Betrages. Dadurch wird die Belastung bei vorzeitiger Kündigung deutlich abgemildert.
