PSP Swiss Property-Aktie: Erfolgreiches Q1 2022!

PSP Swiss Property mit erfolgreichem Q1 2022, dies führt zu einer verbesserte ebitda-Prognose.

Quartalsergebnis zum 31. März 2022 (3 Monate)

PSP Swiss Property hat ein sehr gutes operatives Ergebnis erzielt. Mit ihrem qualitativ hochstehenden Portfolio und ihrer starken Kapitalstruktur sieht sich PSP Swiss Property gut positioniert.

Immobilienportfolio

Der Wert des Portfolios betrug Ende März 2022 CHF 9.193 Mrd. (Ende 2021: CHF 9.127 Mrd.), die Leerstandsquote lag bei 3.5% (Ende 2021: 3.8%).

Mit selektiven Transaktionen haben wir insbesondere unsere Portfolios in Zürich und Genf weiter optimiert und damit die Ertragsqualität verbessert.

Mit Wirkung vom 17. Februar 2022 sind wir einen Asset Swap mit der Swiss Life AG und der Anlagestiftung Swiss Life eingegangen. Wir erwarben zwei Geschäftsliegenschaften in Zürich, an der Lintheschergasse 10 und an der Mühlebachstrasse 2 / Falkenstrasse 30, für insgesamt CHF 67,6 Millionen. Im Gegenzug verkauften wir drei Liegenschaften (Rue du Pont 22 in Lausanne, Lintheschergasse 23 und Löwenstrasse 16 in Zürich) für insgesamt CHF 59,4 Millionen.

Zudem haben wir Ende Februar 2022 rückwirkend auf den 1. Januar 2022 die erstklassige Geschäftsliegenschaft an der Place de la Synagogue 3-5 / Rue Jean-Petitot 4-6 in Genf für CHF 64,0 Mio. erworben. Die prestigeträchtige Liegenschaft verfügt über eine Nutzfläche von rund 2 700 m2, die hauptsächlich für Büros genutzt wird. Das Objekt ist mittel- bis langfristig voll vermietet, Hauptmieter ist die IWG-Marke „Signature“, ein Coworking-Anbieter.

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Zum 30. März 2022 haben wir das peripher gelegene Entwicklungsprojekt ‚Grand-Pré‘ in Genf für 60,5 Mio. CHF verkauft. Zudem haben wir weitere Stockwerkeigentumseinheiten der Wohnüberbauung ‚Residenza Parco Lago‘ in Paradiso (Lugano) verkauft.

Die Leerstandsquote lag Ende März 2022 bei 3,5% (Ende 2021: 3,8%). 0,6 Prozentpunkte des Leerstandes sind auf die laufenden Renovationen zurückzuführen. Von den im Jahr 2022 fälligen Mietverträgen (CHF 54,8 Mio.) waren Ende März 2022 80% verlängert. Die Restlaufzeit (gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit) des gesamten Portfolios betrug 3,9 Jahre. Die Restlaufzeit der zehn größten Mieter, die rund 30 % der Mieteinnahmen beisteuern, lag bei 4,6 Jahren.

Immobilienmarkt

Insgesamt hat sich der Bürovermietungsmarkt in den letzten Monaten verbessert. Die Nachfrage nach attraktiven Büroflächen an zentralen Lagen in unseren Hauptmärkten Zürich und Genf ist gut. Auch der Basler Vermietungsmarkt hat sich in der Berichtsperiode entspannt bzw. verbessert. Der Vermietungsmarkt für ältere Büroobjekte in B- und C-Lagen sowie für Non-Food-Einzelhandelsflächen, der bereits vor Ausbruch der Corona-Krise schwierig war, blieb herausfordernd.

Der Transaktionsmarkt für Objekte in guten innerstädtischen Lagen hat längst wieder das Niveau von vor der Corona-Krise erreicht. Die Investmentnachfrage nach solchen Objekten mit hoher Cashflow-Visibilität bleibt hoch. Die Renditen sind dementsprechend niedrig. Eine Abschwächung des Marktes ist derzeit nicht erkennbar.

Quartalsergebnisse Q1 2022 (3 Monate)

In der Berichtsperiode erzielten wir einen Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge von CHF 69,7 Millionen. Dies entspricht einer Zunahme von CHF 7,8 Millionen oder 12,7% gegenüber Q1 2021 (CHF 61,8 Millionen). Der Anstieg ist vor allem auf höhere Mieterträge (+ CHF 1,7 Mio.), höhere Erträge aus dem Verkauf von Projektentwicklungen und Eigentumswohnungen (+ CHF 5,2 Mio.) und mehr aktivierte Eigenleistungen (+ CHF 1,3 Mio.) zurückzuführen. Bei den Mieterträgen ist zu berücksichtigen, dass im 1. Quartal 2022 praktisch keine Korona-Mietzinserleichterungen mehr angefallen sind (1. Quartal 2021: CHF 1,6 Mio.). Auf der Kostenseite stieg der Betriebsaufwand leicht um 0,9 Millionen und der Finanzierungsaufwand blieb mit CHF 3,0 Millionen relativ stabil (Q1 2021: CHF 2,9 Millionen). Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, betrug CHF 1.52 (Q1 2021: CHF 1.35).

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Der Reingewinn erreichte CHF 78.0 Millionen (Q1 2021: CHF 88.8 Millionen). Der Rückgang des Reingewinns um CHF 10,8 Mio. oder 12,2% gegenüber dem Vorjahreswert erklärt sich durch die im Vergleich zur Vorjahresperiode geringere Portfoliobewertung von CHF 11,9 Mio. (Q1 2021: CHF 33,2 Mio.). Der Gewinn pro Aktie belief sich auf CHF 1.70 (Q1 2021: CHF 1.94).

Der Nettoinventarwert (NAV) pro Aktie betrug Ende März 2022 CHF 107.62 (Ende 2021: CHF 109.42). Der NAV vor Abzug der latenten Steuern belief sich auf CHF 129.98 (Ende 2021: CHF 131.84). Es ist zu beachten, dass die Dividendenberechtigung der Aktionäre für das Geschäftsjahr 2021 am Tag der Generalversammlung erfolgt (am 31. März 2022 wurde eine Dividendenausschüttung von CHF 3.75 pro Aktie beschlossen). Folglich wurden die CHF 3.75 pro Aktie bereits im Eigenkapital bzw. im Eigenkapital pro Aktie und im NAV vor Abzug der latenten Steuern per 31. März 2022 in Abzug gebracht und als Verbindlichkeit ausgewiesen. Die Auszahlung der Dividende erfolgte am 6. April 2022.

Starke Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von insgesamt 4,936 Mrd. CHF per Ende März 2022 – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 53,4% (Ende 2021: 5,019 Mrd. CHF oder 54,7%) – bleibt die Eigenkapitalbasis stark. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3,003 Milliarden oder 32,5% der Bilanzsumme (Ende 2021: CHF 3,013 Milliarden oder 32,8%). Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz war mit 0,38% (Ende 2021: 0,40 %) niedrig. Die durchschnittliche Zinsbindungsdauer betrug 4,9 Jahre (Ende 2021: 5,1 Jahre). Die ungenutzten Kreditlinien belaufen sich derzeit auf 780 Mio. CHF (davon 580 Mio. CHF zugesagt). PSP Swiss Property verfügt über ein Issuer Rating A3 und ein Senior Unsecured Rating A3 (Ausblick stabil) von Moody’s.

Konstitutionen

Der Verwaltungsrat hat sich an seiner Sitzung vom 2. Mai 2022 wie folgt konstituiert: Der Vergütungsausschuss wurde mit den Verwaltungsratsmitgliedern Henrik Saxborn und Corinne Denzler ergänzt. Er besteht nun – wie neu der Nominationsausschuss – aus Henrik Saxborn (Vorsitz), Corinne Denzler und Adrian Dudle. Der Prüfungsausschuss besteht neu aus Adrian Dudle (Vorsitz), Mark Abramson und Aviram Wertheim. Henrik Saxborn wurde zum Vizepräsidenten des Verwaltungsrats gewählt.

Ausblick 2022

Für das Jahr 2022 wird für die Schweizer Wirtschaft ein BIP-Wachstum von rund 2% prognostiziert. Davon sollte letztlich auch der Immobiliensektor profitieren. Dennoch ist ein genauer Ausblick für den Gewerbeimmobilienmarkt schwierig. Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach modernen Büroflächen in A-Lagen in den kommenden Monaten anhalten wird. Der Vermietungsmarkt für ältere Büroimmobilien in B- und C-Lagen sowie für Non-Food-Einzelhandelsflächen wird voraussichtlich schwierig bleiben.

Unser Fokus bleibt unverändert: Wir modernisieren ausgewählte Objekte, arbeiten an unseren Entwicklungsprojekten und konzentrieren uns auf unsere Vermietungsaktivitäten. Akquisitionen werden wir nur dann in Erwägung ziehen, wenn sie eine langfristige Wertschöpfung ermöglichen und uns weiterhin selektiv von nicht-strategischen Objekten trennen. Bei der Finanzierung werden wir unseren bewährten konservativen Ansatz beibehalten.

Für das Geschäftsjahr 2022 erwarten wir neu einen ebitda ohne Liegenschaftserfolge von über CHF 285 Mio. (bisher: CHF 285 Mio.; 2021: CHF 278.8 Mio.). Bei den Leerständen erwarten wir per Ende 2022 weiterhin eine Quote von unter 4% (Ende 2021: 3.8%).

Kennzahlen

Finanzkennzahlen Einheit 2021 Q1 Q1 +/-1 2021 2022 Mietertrag CHF 1 309 77 79 102 2.2% 000 638 434 EPRA like-for-like Veränderung % -0.2 -2.1 -3.32 Nettoveränderung Marktwert Immobilien CHF 1 464 33 11 864 Investitionen 000 920 152 Verkauf von Renditeliegenschaften CHF 1 20 059 13 18 444 (Vorräte) 000 240 Verkauf von Renditeliegenschaften (Renditeliegenschaften CHF 1 9 462 0 -447) 000 Total übriger Ertrag CHF 1 4 971 623 1 949 000 Nettoertrag CHF 1 595 88 77 975 -12.- 000 022 814 2% Nettoertrag exkl. Liegenschaften CHF 1 221 61 69 685 12.7- Gewinne3 000 124 839 % Ebitda ohne Liegenschaftsgewinne CHF 1 278 78 86 991 10.9- 000 756 459 % Ebitda-Marge % 83.0 85.9 86.4 Bilanzsumme CHF 1 9 182 9 247 0.7% 000 479 322 Eigenkapital CHF 1 5 019 4 936 -1.6- 000 087 311 % Eigenkapitalquote % 54.7 53.4 Eigenkapitalrendite % 12.4 6.3 Verzinsliches Fremdkapital CHF 1 3 012 3 002 -0.3- 000 749 836 % Verzinsliches Fremdkapital in % von % 32.8 32.5 Bilanzsumme

Portfoliokennzahlen Anzahl Renditeliegenschaften Anzahl 158 157 Bilanzwert Renditeliegenschaften CHF 1 8 509 8 532 0.3% Liegenschaften 000 792 923 Implizite Rendite, brutto % 3.6 3.8 3.7 Implizite Rendite, netto % 3.1 3.3 3.2 Leerstandsquote Ende Periode (CHF) % 3.8 3.5 Anzahl Areale/Entwicklung Anzahl 18 18 Liegenschaften Bilanzwert Areale/Entwicklung CHF 1 617 659 6.9% Liegenschaften 000 180 593

Personalbestand Mitarbeitende/FTE Personen 98/90 96/89

Zahlen pro Aktie Gewinn pro Aktie (EPS)4 CHF 12.97 1.94 1.70 -12.- 2% EPS ohne Liegenschaftsgewinne4 CHF 4.82 1.35 1.52 12.7- % EPRA EPS CHF 4.48 1.12 1.16 3.6% Ausschüttung pro Aktie CHF 3.75 n.a. n.a. Net Asset Value pro Aktie (NAV)6 CHF 109.42 107.62 -1.6- % NAV pro Aktie vor Abgrenzung CHF 131.84 129.98 -1.4- Steuern6 % EPRA NRV CHF 135.40 133.22 -1.6- % Aktienkurs Ende Periode CHF 113.70 121.6 6.9% 1 Veränderung bis Q1 2021 bzw. Buchwert per 31. Dezember 2021. 2 Das EPRA-Wachstum auf vergleichbarer Basis ohne Covid-19-Mietentlastungen beträgt +0,7% (2021: -0,5%; Q1 2021: +0,5%). 3 Der „Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, dem Reingewinn aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften und allen damit verbundenen Steuern. Der Erfolg aus dem Verkauf von selbst entwickelten Liegenschaften ist hingegen im „Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge“ enthalten. 4 Bezogen auf die durchschnittliche Anzahl der ausstehenden Aktien. 5 Für das Geschäftsjahr 2021. Die Barauszahlung erfolgte am 6. April 2022. 6 Bezogen auf die Anzahl der ausstehenden Aktien.

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