Vonovia hält an ihren Zielen für 2026 fest, obwohl das Umfeld für den Wohnungskonzern rauer wird. Nach den Halbjahreszahlen vom 5. August bestätigte das Unternehmen die Guidance für Mieteinnahmen von 3,45 bis 3,55 Milliarden Euro sowie ein bereinigtes EBITDA zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro.
Der bereinigte Aktionärsgewinn soll zwischen 1,4 und 1,5 Milliarden Euro liegen. Diese Konstanz bei den Zielen steht in einem gewissen Spannungsverhältnis zum Aktienkurs, der zuletzt bei 19,93 Euro schloss und sich damit nur knapp über dem 52-Wochen-Tief von 19,53 Euro bewegt.
Operatives Geschäft läuft stabil, Mietwachstum verlangsamt sich
Im ersten Halbjahr stieg das bereinigte EBITDA insgesamt um 2,4 Prozent auf 1.456,5 Millionen Euro. Das Vermietungssegment legte dabei um 3,5 Prozent auf 1.268,6 Millionen Euro zu, während der Bereich Value-add sogar um 28 Prozent auf über 128 Millionen Euro sprang. Die Leerstandsquote blieb mit 2,3 Prozent niedrig, ein Zeichen dafür, dass die Nachfrage nach Wohnraum im Bestand ungebrochen ist.
Weniger erfreulich fällt die Entwicklung beim organischen Mietwachstum aus: Vonovia senkte die Erwartung für 2026 von rund 4,2 auf etwa 4 Prozent. Grund ist die verzögerte Umsetzung des neuen Berliner Mietspiegels.
Bereits im Juni hatte das Unternehmen angekündigt, die Mieterhöhungen dort mit Augenmaß umzusetzen — im Schnitt um 4,8 Prozent statt der nach dem neuen Mietspiegel möglichen 6,9 Prozent.
Zusätzlich verzichtet Vonovia auf Erhöhungen, wenn die neue Miete 30 Prozent des Nettohaushaltseinkommens übersteigen würde, sofern bestimmte Einkommens- und Wohnflächengrenzen eingehalten sind. Diese Zurückhaltung dürfte politisch goodwill schaffen, kostet aber kurzfristig Wachstum bei den Mieteinnahmen.
Bilanzarbeit macht Fortschritte
Auf der Finanzierungsseite zeigt sich Vonovia disziplinierter. Bis zur Jahresmitte wurden bereits 4,4 Milliarden Euro refinanziert, das verbleibende Refinanzierungsvolumen für 2027 sank dadurch auf rund 3 Milliarden Euro.
Parallel trieb der Konzern den Portfolioabbau voran: Im ersten Halbjahr wurden Verkäufe im Volumen von 700 Millionen Euro realisiert, darunter eine Vereinbarung zur bevorzugten Rückzahlung der Vesteda-Minderheitsbeteiligung über rund 200 Millionen Euro.
Regulatorische Debatte als zusätzlicher Faktor
Neben dem operativen Geschäft treibt Vonovia auch die politische Diskussion um die Mietregulierung voran. Im Juni forderte das Unternehmen eine Reform, nach der ein Drittel des Wohnungsbestands großer privater Vermieter gezielt an Sozialmieter mit Wohnberechtigungsschein vermietet werden soll, während für die übrigen zwei Drittel die Preisbildung liberalisiert werden könnte.
Höhere Kappungsgrenzen und eine reformierte Mietpreisbremse gehören ebenfalls zu den Vorschlägen. Ob diese Reformideen politisch Gehör finden, bleibt offen, sie zeigen aber, dass sich Vonovia aktiv in die Debatte um künftige Mietregulierung einbringt.
Ausblick
Anleger richten den Blick nun auf die Zahlen zum dritten Quartal, die für den 4. November angekündigt sind. Bis dahin dürfte sich zeigen, ob die bestätigte Jahresprognose trotz gebremstem Mietwachstum und schwierigem Marktumfeld haltbar bleibt.
Der Aktienkurs, der binnen zwölf Monaten rund 29 Prozent verloren hat, spiegelt die Skepsis mancher Marktteilnehmer wider — die operativen Kennzahlen selbst deuten bislang jedoch nicht auf eine grundlegende Verschlechterung des Geschäfts hin.
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