Vonovia hat am Mittwoch die Zahlen für das erste Halbjahr 2026 vorgelegt – und zugleich die Erwartungen für das organische Mietwachstum im laufenden Jahr leicht gesenkt. Der Wohnungskonzern begründet den Schritt mit einer zurückhaltenderen Umsetzung des neuen Berliner Mietspiegels. Die Aktie reagierte zunächst mit einem Kursrückgang von rund 2 Prozent, ehe sie sich zum Wochenschluss wieder stabilisierte: Am Freitag schloss das Papier bei 21,07 Euro, ein Plus von 1,54 Prozent. Seit Jahresbeginn steht für den Titel dennoch ein Minus von 14,14 Prozent zu Buche.
Operatives Geschäft wächst, Aktionärsergebnis schrumpft
Das bereinigte EBITDA insgesamt legte im ersten Halbjahr um 2,4 Prozent auf 1.456,5 Millionen Euro zu. Im Kerngeschäft Vermietung fiel der Zuwachs mit 3,5 Prozent auf 1.268,6 Millionen Euro noch deutlicher aus. Auf der anderen Seite sank das bereinigte EBT um 2,6 Prozent auf 962,3 Millionen Euro. Für die Aktionäre schlug sich das in einem Rückgang des bereinigten Ergebnisses um 4,9 Prozent auf 771,6 Millionen Euro nieder, je Aktie entspricht das 0,91 Euro und einem Minus von 7,7 Prozent.
Besonders kräftig entwickelte sich das Value-Add-Segment: Das bereinigte EBITDA kletterte hier um 27,6 Prozent auf 128,5 Millionen Euro, getragen von der Handwerkerorganisation und dem Energiegeschäft. Schwächer lief es im Verkaufsgeschäft. Teile der Käuferschaft agierten laut Unternehmensangaben wegen des herausfordernden Marktumfelds zurückhaltender bei Investitionsentscheidungen. Die Recurring Sales konnten trotz geringerer Verkaufsvolumina das bereinigte EBITDA immerhin leicht auf 39,3 Millionen Euro steigern, ein Plus von 1,6 Prozent.
Deutlich stärker traf es den operativen Free Cashflow: Er brach um 45,4 Prozent auf 607,5 Millionen Euro ein. Vonovia führt das vor allem auf Working-Capital-Effekte und Dividendenausschüttungen zurück.
Mietspiegel in Berlin bremst Prognose
Der Grund für die gesenkte Wachstumserwartung liegt konkret in Berlin. CEO Mucic setzte dort eine Mieterhöhung von 4,8 Prozent durch, statt der vom neuen Mietspiegel indizierten 6,9 Prozent, und verwies dabei auf Erschwinglichkeits- und politische Erwägungen. In der Folge senkte Vonovia die Erwartung für das organische Mietwachstum 2026 um 20 Basispunkte auf rund 4 Prozent. Die Jahresprognose 2026 sowie die Ziele für 2028 bestätigte das Unternehmen ansonsten für alle Ergebnis-Kennziffern. Bis 2028 hält Vonovia weiter an einem organischen Mietwachstum von rund 5 Prozent fest. Für den Mietumsatz peilt der Konzern 2026 eine Spanne von 3,45 bis 3,55 Milliarden Euro an, 2028 sollen es 3,7 bis 3,8 Milliarden Euro sein. Das bereinigte EBITDA soll 2026 zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro liegen, 2028 zwischen 3,2 und 3,5 Milliarden Euro, begleitet von Investitionen in Höhe von 1,4 Milliarden Euro in diesem und 2 Milliarden Euro im übernächsten Jahr.
Refinanzierung läuft, Beteiligung an QUARTERBACK ausgebaut
Auf der Finanzierungsseite zeigte sich Vonovia im ersten Halbjahr aktiv: Der Konzern refinanzierte seit Jahresbeginn rund 4,4 Milliarden Euro und reduzierte den Bedarf für 2027 damit substanziell auf etwa 3 Milliarden Euro. Dazu begab Vonovia eine Wandelanleihe über 850 Millionen Euro. Ergänzend flossen aus Veräußerungen im ersten Halbjahr 700 Millionen Euro zu. Zudem stockte der Konzern seine Beteiligung an der QUARTERBACK New Energy Holding GmbH auf 80 Prozent auf. Die Portfoliobewertung zum Halbjahr fiel nach Unternehmensangaben positiv aus, die Immobilienwerte entwickelten sich demnach günstig.
Berenberg bleibt bei Kaufempfehlung
Nach den Zahlen bekräftigte die Berenberg Bank ihre Kaufempfehlung für Vonovia und beließ das Kursziel bei 34,50 Euro. Das entsprach zum damaligen Kurs einem Potenzial von mehr als 60 Prozent. Als Stärke werten die Analysten insbesondere das robuste Vermietungsgeschäft. Medienberichten zufolge notierte die Aktie nach dem Kursrückgang am Mittwoch mit einem Abschlag von 54 Prozent zum Nettoinventarwert – ein Abstand, der die Diskrepanz zwischen operativer Entwicklung und Marktbewertung unterstreicht.
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