Zwei Investmenthäuser, zwei Welten. Goldman Sachs hält Vonovia für eine der überzeugendsten Kaufideen im DAX — Bernstein Research sieht bestenfalls Marktpotenzial. Diese Kluft ist kein Zufall, sondern Ausdruck eines echten strukturellen Problems.
Die Aktie notiert aktuell bei 20,51 Euro — rund 15 Prozent unter dem Jahresanfangsniveau und gut 32 Prozent unter dem 52-Wochen-Hoch von 30,16 Euro.
Goldman kauft, Bernstein wartet
Goldman Sachs senkte das Kursziel minimal auf 34,20 Euro. Das ist eine technische Feinjustierung, keine Kehrtwende. Die US-Bank führt Vonovia weiterhin auf ihrer Conviction Buy List — ihrer engsten Auswahl an Überzeugungsideen.
Bernstein Research bleibt bei „Market-Perform“ und einem Kursziel von 26,50 Euro. Das Analysehaus verweist auf sinkende Einkaufsmanagerindizes in allen größeren Märkten. Die Baubranche zeige kurzfristig schwache Perspektiven. Eine beginnende Erholung sei zwar erkennbar, aber regional ungleichmäßig verteilt — vor allem in Kontinentaleuropa.
Der Spread zwischen beiden Kurszielen beträgt fast acht Euro. Unter den 15 Analysten, die Vonovia abdecken, reicht die Spanne sogar von 24,00 bis 52,90 Euro. Das durchschnittliche Kursziel liegt bei 32,99 Euro.
Refinanzierung als Druckpunkt
Hinter dem Meinungsstreit steckt ein konkretes Problem: Vonovia muss noch in diesem Jahr rund 1,6 Milliarden Euro refinanzieren. In den beiden Folgejahren stehen jeweils knapp fünf Milliarden Euro an.
Der Konzern reagiert mit einer breiten Emissionsstrategie. Neben Eurobonds und einem Yen-Bond platzierte Vonovia zuletzt Anleihen über 400 Millionen britische Pfund und 300 Millionen australische Dollar — zusammen rund 645 Millionen Euro. Die Fremdwährungsemissionen verbreitern die Investorenbasis, lösen aber das Volumen-Problem nicht.
Operatives Geschäft hält stand
Das Kerngeschäft liefert solide Zahlen. Die durchschnittliche Miete stieg auf 8,46 Euro je Quadratmeter und Monat — ein Plus von 3,8 Prozent. Das Adjusted EBITDA im Vermietungsgeschäft wuchs im ersten Quartal um 6,3 Prozent, obwohl der Bestand um rund 4.000 Wohnungen schrumpfte. Die Vermietungsquote liegt bei 97,7 Prozent, das organische Mietwachstum bei vier Prozent.
Der bereinigte Gewinn leidet vor allem unter höheren Finanzierungskosten. Das operative Geschäft funktioniert — die Zinslast frisst die Erträge.
Bewertung am 30. Juni
Ein konkreter Termin rückt näher. Zum 30. Juni 2026 steht eine vollständige Portfoliobewertung an. Der Nettovermögenswert je Aktie lag zum Ende des ersten Quartals bei 46,57 Euro. Die Neubewertung wird zeigen, ob das Portfolio weiter an Wert verloren hat — oder ob die Talsohle erreicht ist. Für das Goldman-Lager wäre ein stabiler NTA eine Bestätigung. Für Bernstein reicht das allein nicht für eine Hochstufung.
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