Wenn ein Übernahmeziel plötzlich mit Zahlen um sich wirft, steckt meist mehr dahinter als reine Pflichtkommunikation. Segro hat am Mittwoch gleich drei Mitteilungen veröffentlicht — und alle drei zielen in dieselbe Richtung: das Angebot von Prologis als zu niedrig zu entlarven.
Segro nennt Prologis‘ Vorschlag unzureichend
Der US-Logistikriese Prologis hatte am 24. Juni 2026 seine Übernahmeabsicht öffentlich gemacht, ohne bislang ein verbindliches Angebot nach dem britischen Takeover Code vorzulegen. Der Segro-Vorstand bezeichnet den Vorstoß nun als „opportunistisch, einseitig und unzureichend“ — Formulierungen, die in der Deutlichkeit selten sind. Das Timing sei bewusst gewählt worden, in einer Phase kurzzeitiger Kursschwäche infolge des Nahost-Konflikts, während sich bei Segro operativ gerade Dynamik aufbaue.
Untermauert wird die Position mit unabhängigen Bewertungsgutachten von CBRE und Cushman & Wakefield. Demnach steckt allein im Logistik- und Industriepipeline-Portfolio ein Wertaufholpotenzial von 1,4 Milliarden Pfund, umgerechnet 103 Pence je Aktie. Die Rechenzentrums-Pipeline soll zusätzliche 1,9 Milliarden Pfund beziehungsweise 139 Pence je Aktie beisteuern.
Hinzu kommen laut den Gutachten Sondereffekte, die bei einer Übernahme durch Dritte anfielen: Skaleneffekte und Portfolio-Knappheit im Wert von rund 64 Pence je Aktie, vermiedene Grunderwerbsteuern von 60 Pence sowie latente Steuervorteile und Marktbewertungseffekte von weiteren 41 Pence. Der Vorstand argumentiert, all diese Werte blieben bei einem Aktientausch mit Prologis für die eigenen Aktionäre auf der Strecke.
Handelszahlen stützen die Verteidigungslinie
Der Trading Update für das erste Halbjahr 2026 liefert operative Munition für diese Argumentation. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sicherte sich Segro neue Mietverträge über 53 Millionen Pfund, nach 31 Millionen Pfund in der Vorjahresperiode. Davon entfielen 24 Millionen Pfund auf neue Vorvermietungen — ein Zeichen für die Nachfrage nach noch im Bau befindlichen Projekten.
Die Vermietungsquote liegt bei 94,5 Prozent, leicht gesunken durch spekulative Fertigstellungen im deutschen Stadtportfolio. Der Vorstand engt die Investitionsprognose für 2026 auf 500 bis 550 Millionen Pfund ein — das obere Ende der bisherigen Spanne — und finanziert einen Teil davon über Immobilienverkäufe oberhalb des Buchwerts. Der pro-forma bereinigte Nettoinventarwert liegt bei 905 Pence je Aktie.
Als weiteren Baustein der Wachstumsstory nennt Segro sein Ziel, den bereinigten Gewinn je Aktie von 36,6 Pence im Jahr 2025 auf rund 50 Pence bis 2030 zu steigern — getragen vom Ausbau der Rechenzentrumssparte, deren Anteil am Mietertrag von aktuell 7 Prozent auf über 30 Prozent bis 2035 wachsen soll. Das zweite gemeinsame Projekt mit Pure Data Centres Group in Paris, ein 48-Megawatt-Rechenzentrum mit einem Gesamtkapitalbedarf von rund 0,8 Milliarden Pfund, ist Teil dieser Strategie und markiert Segros erstes Rechenzentrumsprojekt auf dem europäischen Festland.
Nach den Takeover-Code-Regeln bleibt Prologis nun bis zum 22. Juli 2026 Zeit, entweder ein verbindliches Übernahmeangebot vorzulegen oder öffentlich zu erklären, dass kein Angebot folgt. Bis dahin dürfte der Streit über den fairen Wert von Segros Portfolio die Kursentwicklung bestimmen.
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