Ein Bieter, drei abgelehnte Offerten und ein Countdown, der an diesem Mittwoch um 17:00 Uhr Londoner Zeit abläuft: Der Übernahmepoker zwischen Prologis und Segro erreicht seine entscheidende Phase. Nach einem ergebnislosen Treffen am Wochenende in London bleibt offen, ob der US-Logistikriese ein verbindliches Angebot vorlegt oder sich ganz zurückzieht.
Prologis hatte sein jüngstes Angebot am 16. Juli nachgebessert, Segro lehnte es einen Tag später ab. Es ist bereits die dritte Zurückweisung binnen weniger Wochen — nach einem ersten Vorstoß am 10. Juli und einem ursprünglichen Angebot aus dem März 2024. Beim Sondierungsgespräch am Sonntag in London ging es Prologis eigenen Angaben zufolge nicht mehr um ein neues Angebot, sondern darum, ob überhaupt ein für den Segro-Vorstand empfehlbarer Weg zu einer Transaktion besteht. Diese Klarheit blieb aus.
Der Streit um den fairen Wert
Prologis stützt seine Position auf eine nüchterne Rechnung: Der Substanzwert von Segro sank in den sechs Monaten bis zum 30. Juni 2026 von 925 auf 905 Pence je Aktie. Das Immobilienportfolio wird mit 19,0 Milliarden Pfund bewertet, davon 16,7 Milliarden Pfund an fertiggestellten Objekten mit einer Anfangsrendite von 4,2 Prozent — bei einer britischen Zehnjahresrendite von zuletzt 5,04 Prozent. Aus Sicht von Prologis rechtfertigt das konsensbasierte Wachstum von nur 4,7 Prozent jährlich bis 2028 keine höhere Bewertung, unabhängig von Segros eigenen Wachstumsversprechen.
Das aktuelle Angebot mit einem Durchrechnungswert von 993 Pence je Aktie entspräche einer Prämie von 9,7 Prozent auf den jüngsten Nettoinventarwert — nach Einschätzung von Prologis eine der höchsten NAV-Prämien, die in den vergangenen zehn Jahren für ein britisches Immobilienunternehmen geboten wurden. Der Segro-Vorstand hatte das Übernahmeangebot aus dem März 2024 seinerzeit innerhalb von 72 Stunden verworfen; Prologis argumentiert, diese Entscheidung habe die Segro-Aktionäre inzwischen relativ deutlich schlechter gestellt.
Segros Gegenrechnung
Der Vorstand hält dagegen und verweist auf ein eigenes Wertsteigerungsprogramm: ein Entwicklungspipeline-Volumen mit einem Potenzial von rund 900 Millionen Pfund an künftigen Mieteinnahmen, dazu ein Rechenzentrums-Portfolio mit einer Kapazität von 3,0 Gigawatt, von dem der Großteil bereits mit gesicherter Stromversorgung unterlegt ist. Summiert soll das zusätzliche 4,1 Milliarden Pfund an Aktionärswert heben — deutlich mehr, als das Prologis-Angebot einpreist. Segro betont zudem, allein 2026 bereits Anlagen im Wert von 308 Millionen Pfund oberhalb des Buchwerts verkauft zu haben, was die Bilanzstärke unterstreicht.
Die Aktie notierte zuletzt bei 878,20 Pence und damit spürbar unter dem Angebotswert von Prologis — ein Zeichen, dass der Markt der Offerte selbst noch nicht traut.
Am Mittwoch um 17:00 Uhr Londoner Zeit muss Prologis nach den Regeln des britischen Übernahmekodex entweder ein verbindliches Angebot vorlegen oder öffentlich erklären, keines abzugeben. Eine Fristverlängerung ist nur mit Zustimmung des Takeover Panel möglich. Bis dahin bleibt die Offerte formal auf dem Tisch — mehr aber auch nicht.
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