Mehr Transaktionen, aber weniger Geld dahinter — der deutsche Immobilienmarkt zeigt gerade ein eigenartiges Muster. Genau dieses Spannungsfeld zwischen Aktivität und Zurückhaltung prägt die aktuellen Marktberichte von Savills zur Lage in Deutschland.
Büromärkte kühlen weiter ab
An den sechs größten deutschen Bürostandorten sank der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2026 auf 1,2 Millionen Quadratmeter — sechs Prozent weniger als im Vorjahr und zwölf Prozent unter dem Zehnjahresschnitt. Geopolitische Unsicherheit, konjunkturelle Schwäche und die Debatke um KI-bedingten künftigen Personalbedarf bremsen die Nachfrage der Nutzer spürbar.
Zwischen den Städten klafft die Entwicklung auseinander. Berlin und München profitieren von Anmietungen aus dem Technologie- und KI-Segment, während Köln und Düsseldorf schwächer abschneiden. Parallel dazu klettern die Spitzenmieten um 1,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal, während die Leerstandsquote auf 8,9 Prozent steigt. Diese Gegenläufigkeit erklärt sich durch den Fokus der Nutzer auf moderne, hochwertige Flächen — ältere Bestände in schwächeren Lagen bleiben liegen, obwohl Vermieter dort zunehmend mit Incentives und flexibleren Vertragslaufzeiten locken.
Investmentmarkt zwischen Stillstand und Selektion
Beim Wohninvestmentmarkt zeigt sich das eingangs beschriebene Paradox besonders deutlich: Das Transaktionsvolumen fiel um fünf Prozent auf rund 3,8 Milliarden Euro, während die Zahl der Abschlüsse um ein Fünftel zulegte. Der Markt wird kleinteiliger — kleinere und mittlere Objekte finden robuste Nachfrage, während Investoren bei Ankäufen im dreistelligen Millionenbereich weiter zurückhaltend bleiben. Die Spitzenrendite verharrt stabil bei 3,6 Prozent.
Über alle Assetklassen hinweg lag das gesamte Transaktionsvolumen bei etwa 14,7 Milliarden Euro und damit auf Vorjahresniveau. Der Handelsimmobiliensektor brach dabei um mehr als ein Drittel ein, während Gesundheits- und Sozialimmobilien um die Hälfte zulegten — getrieben maßgeblich durch die Übernahme von Cofinimmo durch Aedifica, auf die etwa die Hälfte des Halbjahresumsatzes in diesem Segment entfiel. Auffällig: Bei fünf der zehn größten Einzeltransaktionen stand die öffentliche Hand als Käufer bereit, institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionseinrichtungen spielten dagegen kaum eine Rolle.
Für das Gesamtjahr 2026 rechnet Savills unverändert mit einem Transaktionsvolumen von rund 35 Milliarden Euro am deutschen Investmentmarkt. Ein grundlegender Stimmungsumschwung zeichnet sich nach Einschätzung der Marktexperten für die zweite Jahreshälfte nicht ab — die Unterschiede zwischen gefragten Core-Objekten und schwer vermittelbaren Altbeständen dürften sich eher noch vertiefen.
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