Digital Realty schließt heute eine der größten Einzeltransaktionen seiner Geschichte ab. Der Rechenzentrums-REIT übernimmt Blackstones Anteile an drei vollständig vermieteten Hyperscale-Datenzentren in Northern Virginia — und mehrere Analysten sehen darin eine strategische Weichenstellung für die nächsten Jahre.
Was Digital Realty kauft
Die drei Objekte bringen zusammen 288 Megawatt IT-Kapazität und liegen auf zwei Standorten in Manassas sowie einem in Sterling, Virginia. Alle Flächen sind vollständig an drei separate Investment-Grade-Hyperscaler vermietet, abgesichert durch 15-jährige Mietverträge mit jährlichen Eskalationsklauseln von 3,6 Prozent und einer Bonität von durchschnittlich Aa3/AA-.
Der Brutto-Transaktionswert beläuft sich auf rund 7,8 Milliarden Dollar — das entspricht etwa 27 Millionen Dollar pro Megawatt. Digital Realty erwirbt Blackstones gemittelte 64-prozentige Beteiligung für 3,5 Milliarden Dollar, davon 1,2 Milliarden in bar und 2,3 Milliarden in eigenen Aktien. Hinzu kommen übernommene Schulden sowie rund 1,4 Milliarden Dollar ausstehende Investitionsausgaben zur Fertigstellung.
Zwei der Rechenzentren sollen in der ersten Hälfte 2027 vollständig stabilisiert sein, das dritte folgt im ersten Halbjahr 2028. Das Unternehmen erwartet, dass die Akquisition ab 2027 zum Core FFO je Aktie beiträgt — bei einem anfänglichen Cap Rate von über 6,5 Prozent.
Blackstone verkauft Aktien direkt am Markt
Parallel zur Übernahme hat Digital Realty eine Sekundärplatzierung von rund 12,3 Millionen eigener Aktien durch Blackstone-Tochtergesellschaften zu 185 Dollar je Aktie angekündigt. Die Papiere werden Blackstone als Teil der Akquisitionsgegenleistung übertragen und automatisch in stimmberechtigte Stammaktien umgewandelt, sobald sie im Rahmen des Angebots übertragen werden. Digital Realty selbst erhält keine Erlöse aus dem Verkauf. Morgan Stanley begleitet die Platzierung als alleiniger Underwriter; der Abschluss wird für Mittwoch erwartet.
Analysten bleiben optimistisch
Die Reaktion der Analystenhäuser fällt einhellig positiv aus:
- BMO Capital: Outperform, Kursziel 220 Dollar
- Bernstein SocGen: Outperform, Kursziel 232 Dollar
- Stifel: Buy, Kursziel 235 Dollar
- Truist Securities: Buy, Kursziel 225 Dollar (angehoben von 208 Dollar)
Das Analystenbild ist damit konstruktiv, auch wenn die Kursziele zwischen 220 und 235 Dollar unterschiedliche Einschätzungen zum weiteren Wachstumspfad spiegeln.
Northern Virginia bleibt nach dem Abschluss kein abgeschlossenes Kapitel: Digital Realty und Blackstone halten weiterhin gemeinsame Assets in dem Joint Venture — neben Virginia auch in Paris und Frankfurt. Die strategische Partnerschaft besteht also fort, auch wenn Blackstone seinen direkten Kapitalanteil an den drei neuen Objekten heute vollständig abgibt.
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