Immobilienbewertung: Sachwertverfahren mit Beispiel!

Liebe Leser,

bei der Immobilienbewertung von nicht vermieteten Objekten kommt das Sachwertverfahren  zum Einsatz, wenn keine geeigneten Vergleichswerte gefunden werden können. Als praxisnahes Beispiel für das Sachwertverfahren dient ein Einfamilienhaus, für welches ein Vergleichswert nicht ermittelt werden konnte.

Folgende Werte werden für das Beispiel genutzt:

  • Das Einfamilienhaus ist unterkellert und das Dachgeschoss ist ausgebaut.
  • Die Brutto-Grundfläche beträgt 250 qm.
  • Die Grundstücksfläche beträgt 600 qm.
  • Das Baujahr ist das Jahr 2000.
  • Der Bodenrichtwert beträgt 240 €/qm.
  • Der Standard der Ausstattung ist mit „mittel“ zu beschreiben.
  • Wie gehabt wird die Bewertung für das Jahr 2009 durchgeführt.

Ausgangswert sind die Regelherstellungskosten

Ausgangspunkt sind die Regelherstellungskosten pro Flächeneinheit.

Diese können Sie in Abhängigkeit des Baujahres, des Ausstattungsstandards sowie der Gebäudeart und des Gebäudeausbaus hinsichtlich Keller und Dach aus Anlage 24 entnehmen. Ebenso können Sie anhand der Ausstattung Ihrer Immobilie aus Anlage 24 entnehmen, ob der Ausstattungsstandard in die Kategorien einfach, mittel oder gehoben einzuordnen ist.

Haben Sie schließlich den Regelherstellungskostensatz für Ihre Immobilie ermittelt, ist dieser mit der Brutto-Grundfläche zu multiplizieren. Bei unserem Einfamilienhaus aus dem Jahr 2000 mit Keller und ausgebautem Dachgeschoss sowie einem mittleren Ausstattungsstandard betragen die Regelherstellungskosten laut Anlage 24. 860 €.

Mit Brutto-Grundfläche multiplizieren:

  • Regelherstellungskosten 860 €× 250 qm Brutto-Grundfläche= Gebäuderegelherstellungswert 215.000 €

Alterswertminderung für gebrauchte Immobilien abziehen

Die aus der Tabelle entnommenen Regelherstellungskosten sollen dem Wert eines neuen Gebäudes entsprechen. Da Ihre zu bewertende Immobilie aber meist nicht neu sein wird, können Sie eine Alterswertminderung abziehen. Die Alterswertminderung ermitteln Sie, indem Sie die Gesamtnutzungsdauer laut Anlage 22 mit dem Alter des Gebäudes in Relation setzen.

Folgende Formel hilft Ihnen dabei:

Gebäudealter x 100 /Gesamtnutzungsdauer = Wertminderung in %

Im Anschluss an die Alterswertminderung müssen Sie den Wert des Grund und Bodens hinzurechnen. Diesen ermitteln Sie durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksfläche.

Die Gesamtnutzungsdauer eines Einfamilienhauses beträgt 80 Jahre. Das Beispielhaus ist 9 Jahre alt, was eine prozentuale Alterswertminderung von 11,25% ergibt:

Gebäuderegelherstellungswert 215.000 €
11,25% Alterswertminderung -24.188 €
= Gebäudesachwert 190.812 €
+ Wert des Grund und Bodens
(240 € Bodenrichtwert/qm
x 600 qm Fläche) 144.000 €
= vorläufiger Sachwert 334.812 €

Endergebnis: Multiplikation mit Wertzahl ergibt Sachwert

Im letzten Berechnungsschritt des Sachwertverfahrens müssen Sie nur noch den vorläufigen Sachwert mit der Wertzahl aus Anlage 25 des Bewertungsgesetzes multiplizieren.

Das sich ergebende Produkt ist der für die Steuerbemessung maßgebliche Sachwert, dies bedeutet Freibeträge und Steuersätze schließen sich hier an.

Die Wertzahl ermitteln Sie aus Anlage 25 in Abhängigkeit der Grundstücksart, der Höhe des Bodenrichtwerts sowie des zuvor ermittelten vorläufigen Sachwerts:

In unserem Beispiel hat das Einfamilienhaus einen Bodenrichtwert von 240 €/qm und einen zuvor ermittelten vorläufigen Sachwert von 334.812 €. Dem folgend beträgt die Wertzahl laut Anlage 25: 0,90.

  • vorläufiger Sachwert 334.812 €× Wertzahl 0,90= Sachwert 301.331 €

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