Immobilien: Mietobjekte – Mängel und Entgeltminderung

Bei den verschiedensten Mietobjekten ist das Thema Mängel und Mietminderung ein Dauerbrenner und steht auch bei den zuständigen Amtsgerichten ständig auf der Tageordnung. Deshalb sollten sowohl Mieter als auch Vermieter ihre Rechte und Pflichten genau kennen.

Wird zwischen Mieter und Vermieter ein Mietvertrag geschlossen, muss der Vermieter den Wohnraum im vertragsgemäßen Zustand halten. Tritt ein Mangel an der Wohnung auf, ist zunächst der Mieter verpflichtet, diesen sofort dem Vermieter anzuzeigen. Tut er dies nicht, kann der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen und höhere Kosten, die durch die unterbliebene oder verspätete Anzeige verursacht wurden, auf den Mieter umlegen. Eine unterlassene Mängelanzeige hat auch zur Folge, dass das Minderungsrecht des Mieters ausgeschlossen ist.

Wird ein Mangel vom Mieter ordnungsgemäß angezeigt, hat er Anspruch auf Beseitigung durch den Vermieter. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel sofort zu beseitigen. In einem allgemein gültigen Urteil entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass der Anspruch des Mieters auf Herstellung der mängelfreien Mietsache unverjährbar ist. Das bedeutet laut den Rechtsexperten der ARAG, der Mieter kann die Beseitigung verlangen, unabhängig davon, wie lange der Mangel bereits bestand. Gleichzeitig mit der Anzeige des Mangels sollte der Mieter dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung setzen, wobei in der Regel zwei Wochen angemessen sind. Läuft die Frist ab, ohne dass der Mangel beseitigt wird, kann der Mieter den Mangel grundsätzlich auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen. Ist der Mangel schwerwiegend – etwa ein totaler Heizungsausfall im Winter – kann die Frist auch wesentlich kürzer gesetzt werden (BGH, Az.: VIII ZR 104/09).

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Mit der Anzeige des Mangels besteht für den Mieter die Möglichkeit der Mietminderung. Das Minderungsrecht besteht unabhängig davon, ob den Vermieter an dem Mangel eine Schuld trifft oder nicht. Eine Mietminderung kommt aber nur dann in Betracht, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt. Kleinigkeiten, die den Gebrauch der Mietsache überhaupt nicht einschränken, berechtigen nicht zu einer Minderung. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn eine Abweichung der tatsächlichen Größe der Wohnung von der vertraglich vereinbarten Größe um weniger als zehn Prozent vorliegt.

Die Höhe der Mietminderung wird immer anhand des konkreten Einzelfalls festgestellt. Grundsätzlich sollte der Mieter bei der Bestimmung der Minderung mit Augenmaß vorgehen. Wird die Miete in unangemessener Höhe gekürzt, riskiert der Mieter sogar eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine Minderung in voller Höhe kann nur in extremen Ausnahmefällen angemessen sein. Fällt beispielsweise in den Wintermonaten die Heizungsanlage komplett aus, so ist eine Minderung in Höhe von 100 Prozent der Tagesmiete für jeden Tag des Ausfalls als angemessen anzusehen.

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