FCR Immobilien AG: Interview mit CEO Falk Raudies

Sehr geehrter Herr Raudies, Sie sollen einer der ersten in Deutschland sein, dessen Unternehmen die sogenannte Künstliche Intelligenz (KI, englisch: Artificial Intelligence, AI) im Immobilienbereich einsetzt. Können Sie mir etwas mehr dazu erzählen, wie genau Sie das tun?

Antwort von Falk Raudies: Nun, zunächst einmal muss man wissen, dass ich ursprünglich aus der IT-Branche komme. Bei FCR Immobilien setzen wir daher tatsächlich sehr stark auf das Thema KI, so dass das bei uns inzwischen schon eine eigene Abteilung hierfür besteht. Wir bekommen pro Tag etwa 10 bis 15 Angebote zum Ankauf von Immobilien auf den Tisch. Das sind etwa 75 pro Woche bzw. 300 pro Monat. In der Vergangenheit haben wir diese quasi manuell geprüft und 2019 daraus letztlich 30 Immobilien angekauft. Durch eine Vorabprüfung der Angebote mittels Künstlicher Intelligenz können wir nun interessante und uninteressante Angebote schneller trennen und so die Bearbeitungsgeschwindigkeit erhöhen. Die Entscheidung über den Ankauf liegt weiter bei unserem Ankaufsteam bzw. bei mir, aber wir können so die Zahl der Ankäufe bei gleichem Organisationsaufbau deutlich steigern. Unser nächstes Ziel ist es, rund 50 Immobilien pro Jahr zukaufen zu können.

Das hört sich sehr interessant an. Aber da stellt sich mir natürlich die Frage, woher Sie Ihre Daten nehmen?

Antwort von Falk Raudies: Die Grundlage dafür, dass ein Algorithmus arbeiten kann, ist natürlich, dass man über einen entsprechend großen Datenschatz verfügt. Das tun wir. Wir greifen dabei auf öffentlich verfügbare Daten zurück und ergänzen diese um eigene Informationen aus den zahlreichen Angeboten, die wir erhalten. Das macht unsere Datenbank einzigartig. Unser Algorithmus ist dabei selbstlernend, das heißt, er wird im Laufe der Zeit immer besser. Schon heute sind wir daher sehr gut, in Zukunft werden wir aber dadurch noch besser. Dies ist meines Erachtens ein klarer Wettbewerbsvorteil.

Um die Künstliche Intelligenz voran zu treiben, müssen Sie natürlich auch Geld in die Hand nehmen, sprich investieren. Wie viel Geld investieren Sie daher derzeit in dieses Thema?

Antwort von Falk Raudies: Wir arbeiten an einer stetigen Verbesserung unserer Algorithmen und haben im Bereich Künstlicher Intelligenz 2019 rund 700.000 Euro investiert. 2020 wird das Budget weiter steigen um fast +50 % auf eine Million Euro. Bei einem EBITDA von 17 Mio. Euro können und wollen wir uns dies leisten, und wir sehen ja bereits jetzt operativ auch schon Rückflüsse.

Kommen wir damit aber mal zu ihrem Kerngeschäft, Sie sind ja – trotz allem – immer noch ein Immobilienunternehmen. Dabei betreiben Sie zum Einen den Handel mit Immobilien, zum Anderen fungieren Sie jedoch auch als Bestandshalter, der entsprechende Mieteinnahmen generiert. Wie ist denn da das Verhältnis bei Ihrem Unternehmen und planen Sie hier zukünftig Veränderungen?

Antwort von Falk Raudies: Die FCR Immobilien AG hat einen Investitionsschwerpunkt bei Handelsimmobilien. Dabei kaufen wir gerne aus Sondersituationen und auch gerne in Randlagen. Wir optimieren die Objekte und verkaufen dann die aufgewerteten Immobilien weiter. Zuletzt stammten fast 2/3 unserer Gewinne aus dem Verkauf optimierter Immobilien. Daneben profitieren wir natürlich auch von Mieten unseres Portfolios. Wir kaufen ganz bewusst Immobilien, die einen gewissen Leerstand (20-30 %) aufweisen. Ganz interessant in diesem Zusammenhang ist sicherlich, wie uns der Computer dabei hilft, entsprechende Leerstände abzubauen. Erfahren wir mittels Künstlicher Intelligenz beispielsweise, dass der Mietvertrag von Geschäft X in der Stadt Y in zwei Jahren ausläuft, so bekommt unser zuständiger Mitarbeiter einen Hinweis und kann dem Geschäftsinhaber ein entsprechendes Mietangebot unterbreiten. Noch ein paar Zahlen: Aktuell haben wir Immobilien im Gesamtvolumen von etwa 300 Mio. Euro im eigenen Bestand und wollen diesen im aktuellen Jahr auf eine halbe Milliarde Euro ausbauen. Im Geschäftsjahr 2019 haben wir für brutto rund 100 Mio. Euro zugekauft, was wir also in diesem Jahr verdoppeln möchten. Dank des Einsatzes von Künstlicher Intelligenz ist dieses Ziel überhaupt möglich. Wenn man so will, sind wir also auch ein ProTech, ein digitaler Vorreiter, da wir die neuesten Technologien bei uns nutzen, um unser Wachstum zu beschleunigen. Auch Kooperationen spielen hier für uns eine wichtige Rolle. Ein aktuelles Beispiel: Seit kurzem ist die FCR an Immoware24, eine innovative, cloudbasierte Immobilienverwaltungssoftware, beteiligt. Durch die Beteiligung können wir das Know-how und die Erfahrung von Immoware24 nutzen, um gemeinsam beispielsweise neue wegweisende Tools für die Objektverwaltung zu kreieren. Das bringt zum einen enorme Vorteile für die Verwaltung unserer eigenen Objekte und zum anderen ist das dann sicher auch für Dritte interessant, die ihre Objekte von uns verwalten lassen möchten.

Sie haben mir im Vorgespräch auch erzählt, dass die Käufer ihrer Immobilien Sie oftmals anschließend auch mit der Verwaltung dieser beauftragen. Dies erscheint mir durchaus logisch, da Sie die entsprechende Immobilie ja am besten kennen. Darüber hinaus sind jedoch viele Käufer auch hier von den Möglichkeiten, die Sie Ihnen bieten, wohl beeindruckt. Können Sie das kurz erläutern?

Antwort von Falk Raudies: Ja, das ist grundsätzlich richtig. Unsere Leistungen können zu marktüblichen Konditionen gebucht werden, und es gibt dafür eben auch die Vorteile unserer Technologie. So bekommt der neue Eigentümer einer Immobilie von uns eine App, mit deren Hilfe er sich jederzeit – quasi in Echtzeit (Realtime) – ein Bild über die Entwicklung seines Objekts machen kann. Insofern sind wir sogar günstiger als Wettbewerber, da wir für das gleiche Geld diesen Mehrwert bieten können. Zugleich setzen wir uns damit jedoch natürlich auch selbst unter Druck. Denn schließlich wird in der App auch dokumentiert, was wir beispielsweise gegen Leerstände tun und wie erfolgreich unsere entsprechenden Maßnahmen sind.

Erlauben Sie mir eine persönliche Frage. Sie haben seinerzeit einen IT-Distributor gegründet und in vergleichsweisen jungen Jahren ihre 50%ige Beteiligung verkauft. Sie scheinen mir jedoch ein Vollblutunternehmer zu sein, den nach wie vor die IT-Branche begeistert. Wie kam es dann zum Neustart in der Immobilienbranche?

Antwort von Falk Raudies: Mein damaliger Geschäftspartner machte mir ein Angebot für die Übernahme meines Anteils, das ich nicht ablehnen konnte. Ein Teil des Verkaufspreises investierte ich auch in Immobilien, das ist nun schon rund 20 Jahre her. Trotz der Unterschiede zum IT-Bereich fühle ich mich in der Immobilienbranche sehr wohl und versuche z.B. die Agilität auch hier zu nutzen. So haben wir bei der FCR Immobilien AG bisher über 105 Objekte eingekauft und bei allen Objekten, die wir verkauft haben, einen Gewinn erzielt.

Dann eine abschließende Frage für heute. Wir sehen aktuell eine Nullzins- bzw. Negativzinspolitik der Notenbanken, insbesondere der EZB. In der Folge sind die Preise aller Sachwerte, auch von Immobilien, in den letzten Jahren stark gestiegen. In Berlin hat man darauf bekanntlich bereits mit einer entsprechenden Mietpreisbremse reagiert. Einige Experten sehen daher hier inzwischen eine neue Spekulationsblase. Wie würden Sie den Immobilienmarkt derzeit einschätzen?

Antwort von Falk Raudies: Die Mietpreisbremse in Berlin interessiert uns bei der FCR Immobilien AG nicht. Denn wir haben im Verhältnis wenige Wohnungen in unserem Portfolio – und keine einzige davon in Berlin. Was die Zinspolitik angeht, kann ich Ihnen natürlich nur meine rein subjektive Einschätzung geben. Ich glaube, dass wir noch ganz lange ein solches Niedrigzinsumfeld haben werden. Alles in allem kann ich mir derzeit sogar eher noch weiter sinkende Zinsen als eine Trendwende zu höheren Zinsen vorstellen. Unser Geschäftsmodell ist aber nicht von niedrigen Zinsen abhängig.

Herr Raudies, ich bedanke mich herzlich für dieses sehr nette Gespräch und wünsche Ihnen und Ihrem Unternehmen weiterhin viel Erfolg!

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