Eyemaxx Real Estate: Interview mit Maximilian Pasquali (Deputy CEO) und Finanzchef Kristian Radosavljevic

Finanztrends-Autor Sascha Huber führte im Rahmen der letzten Münchener Kapitalmarkt Konferenz ein ausführliches Interview mit Maximilian Pasquali (Deputy CEO) und Kristian Radosavljevic (CFO) der Eyemaxx Real Estate Group.

Sehr geehrter Herr Pasquali, sehr geehrter Herr Radosavljevic, grundsätzlich ist natürlich klar, in welchem Bereich ein Unternehmen mit dem Namen Eyemaxx Real Estate tätig ist, nämlich im Immobilienmarkt. Aber vielleicht erläutern Sie unseren Leserinnen und Lesern doch mal, wie genau ihr Geschäftsmodell aussieht.

Antwort von Maximilian Pasquali: Ja, sehr gerne. Ganz kurz zusammen gefasst ist die Eyemaxx Real Estate AG ein – seit inzwischen schon mehr als siebeneinhalb Jahren an der Frankfurter Börse gelisteter – Immobilienprojekt-Entwickler und Bestandshalter. Das Unternehmen selbst gab es natürlich auch schon vor dem damaligen Börsengang, die Gesellschaft ist inzwischen schon knapp 23 Jahre alt ist.

Anfangs lag unser regionaler geschäftlicher Schwerpunkt noch auf den östlichen Ländern Mitteleuropas. In den letzten Jahren, konkret etwa seit dem Börsengang, haben wir diesen Fokus hingegen in Richtung Deutschland und Österreich verschoben. Hinzu kommt natürlich auch, dass wir ein deutsch-österreichisches Unternehmen sind, österreichisches Management und deutsche Börsennotiz.

Ferner haben wir seit dem Börsengang nicht nur unsere regionale Ausrichtung etwas verändert, sondern auch die Immobilien, die wir vornehmlich bauen. So sind wir seit etwa 2011 verstärkt auch im Bereich der Wohnimmobilien unterwegs, die Mischung aus Wohnen und Gewerbe zeigt derzeit eines unserer größeren Projekte in Mannheim (Postquadrat Mannheim). Dort entstehen Hotels, Wohnungen und Büroflächen. Seitdem wir an der Börse gelistet sind, finanzieren wir uns verstärkt über den Kapitalmarkt.

So haben wir bereits sehr erfolgreich mehrere Kapitalerhöhungen durchgeführt, aber auch Unternehmensanleihen begeben und diese natürlich plangemäß bedient bzw. zum Teil schon zurückgezahlt. Neben Unternehmensgründer Dr. Michael Müller, der zurzeit noch gut 30% des Aktienkapitals an der Gesellschaft hält, konnten wir zwischenzeitlich weitere Großaktionäre gewinnen. So hat sich zuletzt der in Österreich sehr bekannte Immobilieninvestor Johann Kowar mit knapp 13% des Aktienkapitals bei uns eingekauft.

Das Volumen unserer Projektpipeline beträgt aktuell ca. 1 Mrd. Euro. Wir wollen das Volumen jedoch kurzfristig nicht weiter nach oben pushen, sondern unsere begonnenen Projekte jetzt erst einmal abarbeiten. Konsolidierung heißt also das Zauberwort. Erst wenn diese abgeschlossen ist, möchten wir dann mittelfristig weiter wachsen. Dies ist auch wichtig, damit wir uns nicht übernehmen.

Okay, das ist eine klare Aussage. Dazu hätte ich dann gleich die nächste Frage. So haben mir die meisten Vorstände von Immobilienunternehmen, mit denen ich zuletzt gesprochen habe, gesagt, dass sie zurzeit keine Spekulationsblase an den Immobilienmärkten sehen. Eine Ausnahme war hier das Management der Coreo AG, die durchaus eine Korrektur der Immobilienpreise erwarten. Wenn Sie mir nun berichten, dass Sie Ihren Fokus zunächst auf die Konsolidierung legen, wie muss ich das dann interpretieren? Erwarten Sie vielleicht auch eine Korrektur der Immobilienpreise, die Sie dann nutzen möchten? Oder sind Sie einfach nur in den letzten Jahren so stark gewachsen, dass Sie dies nun erst einmal verdauen müssen und deshalb ein wenig auf die Bremse treten?

Antwort von Kristian Radosavljevic: Wir möchten jetzt die zahlreichen Großprojekte, die wir in den vergangenen Jahren akquiriert und erfolgreich aufgesetzt haben, mit Ruhe und gemäß unserem hohen Rendite- aber auch Qualitätsanspruch umsetzen. Die Zeit dafür nehmen wir uns. Die Immobilienmärkte selbst jedenfalls erleben wir weiterhin sehr positiv. Wir wären jedoch durchaus in der Lage, wenn wir denn eine solche, von Ihnen angesprochene, Überhitzung zu erkennen glaubten, Immobilien aus unserem Portfolio zu veräußern.

Die nächste Frage bezieht sich auf Ihre Wettbewerber. Jetzt ist es ja so, dass jedes Immobilienunternehmen ein leicht anderes Geschäftsmodell verfolgt. Würden Sie vor diesem Hintergrund überhaupt einen ernsthaften Konkurrenten namentlich benennen wollen?

Antwort von Maximilian Pasquali: Sie formulieren das schon richtig. Kaum ein Immobilienunternehmen ist 1:1 vergleichbar mit einem anderen.

Unsere härtesten Wettbewerber sind zumeist regionale Player, die in der entsprechenden Region bestens vernetzt sind. Darum arbeiten wir sehr oft und sehr gerne mit solchen regionalen Playern zusammen. Wir versuchen also aus Konkurrenten Partner zu machen.

Wir stehen nun kurz vor Weihnachten, das (Geschäfts)Jahr 2018 nähert sich also langsam dem Ende. Können Sie da vielleicht schon etwas zum Geschäftsverlauf in 2018 verraten? Sind Sie mit dem (Geschäfts)Jahr 2018 eher zufrieden oder eher unzufrieden?

Antwort von Maximilian Pasquali: Wir sind absolut zufrieden. Wenn Sie etwas besonders Positives herauspicken möchten, kann ich nur auf den Abschluss des Verkaufs unseres Projekts „Sonnenhöfe“ in Berlin-Schönefeld vor wenigen Tagen verweisen. Dabei handelt es sich nämlich schlicht um die bisher größte Transaktion in der Geschichte unseres Unternehmens. Was den Verkaufspreis betrifft, wurden dort unsere Erwartungen zu Beginn des Projekts übertroffen. Sehr positiv ist auch, dass wir im Rahmen des Deals eine kurzfristig nicht unbeträchtliche Anzahlung auf den vereinbarten Verkaufspreis erhalten werden.

Das restliche Geld fließt dann bauabschnittsbezogen, wobei über die Gesamtsumme Stillschweigen vereinbart wurde. Für den Bau wurde das Bauunternehmen Züblin als Generalunternehmer beauftragt. Partner bei diesem Geschäft war die DIE Deutsche Immobilien Entwicklungs AG (49,9% der Anteile), als Berater der Käufer fungierte die Collineo Asset Management. Neben dem, ebenfalls in Berlin-Schönefeld befindlichen Projekt „Vivaldi-Höfe“ und dem bereits thematisierten Projekt „Postquadrat“ in Mannheim gehört dieses Projekt sicherlich zu unseren größten und damit wichtigsten Projekten.

Ansonsten freuen wir uns sehr, dass uns vor wenigen Wochen der Kauf einer absoluten Special Location, nämlich eines Office-Towers („Main Gate East“) in Offenbach, gelungen ist. Ebenfalls sehr interessant ist ein Projekt in Bamberg, wo wir gemeinsam mit der Stadt ein in die Jahre gekommenes multifunktionelles Einkaufszentrum inkl. Parkhaus und Kino revitalisieren möchten. Ansonsten wurden in 2018 weitere Projekte vorangetrieben bzw. fertig gestellt, so dass wir gut im Plan liegen.

Weitere Antwort von Kristian Radosavljevic: Wenn ich das Jahr 2018 Revue passieren lassen darf, muss ich sagen, dass es wirklich sehr gut für uns gelaufen ist. Das sollte man auch in unserem Jahresabschluss, den wir Ende Februar 2019 veröffentlichen werden, sehen können.

Was den Kapitalmarkt betrifft, können wir auch sehr zufrieden sein. So haben wir in 2018 einen Corporate Bond (mit Laufzeit fünf Jahre) begeben. Dank einer vollen Platzierung flossen uns so netto 30 Mio. Euro zu. Der Zinssatz lag mit 5,5% deutlich unter den Zinssätzen, die wir bei unseren bisherigen Unternehmensanleihen bieten mussten. Was uns darüber hinaus noch sehr gefreut hat, ist die Tatsache, dass bei dieser Unternehmensanleihe nicht nur deutsche und/oder österreichische, sondern auch viele internationale Anleger zugegriffen haben.

Sie haben jetzt nur über positive Entwicklungen in 2018 gesprochen. Gibt es denn wirklich gar nichts, was weniger gut gelaufen ist? Viele Vorstände von Immobilienunternehmen haben sich bei mir bspw. über die Mietpreisbremse beschwert.

Antwort von Maximilian Pasquali: Naja, die Mietpreisbremse ist sicherlich aktuell auch das Schreckgespenst der meisten Immobilienunternehmen. Was jedoch Österreich betrifft, sollte dieses Thema wohl, zumindest in der aktuellen Legislaturperiode, keines sein. Denn hier haben wir ja jetzt eine konservative Regierung. Ein größeres Problem ist eher die generell hohe Unberechenbarkeit der Politik zurzeit.

So wurde beispielsweise im Wiener Landtag die Novelle der Wiener Bauordnung beschlossen. Mit dieser wird unter anderem die Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ neu eingeführt, mit der die Quote leistbarer Wohnungen merkbar gehoben werden soll. Das erhofft sich jedenfalls die rot-grüne Stadtregierung. So muss künftig auf allen Flächen, die neu als Wohngebiet gewidmet werden, ein verpflichtender Anteil geförderter Wohnungen entstehen. Konkret darf im Regelfall nur noch ein Drittel der Wohnnutzfläche frei finanziert werden. Zwei Drittel müssen geförderte Wohnungen sein, was die Verwertung stark einschränken würde. Solche Dinge könnten uns natürlich treffen.

Weitere Antwort von Kristian Radosavljevic: Ein Thema sind derzeit die steigenden Baukosten. Damit müssen sich aktuell aber alle Immobilienunternehmen auseinandersetzen. Wir haben dies jedoch frühzeitig erkannt und adressieren es bereits. Wie? Nun, in dem wir uns frühzeitig die entsprechenden Kapazitäten sichern.

Unser Vorteil ist, dass wir gut abschätzen können, wann der Baubeginn eines Projektes sein soll. Daher können wir uns entsprechende Generalunternehmer – und darauf liegt unser Fokus – schon heute für 2019 oder 2020 sichern.

Können Sie schon einen Ausblick auf das kommende (Geschäfts)Jahr 2019 geben? Sehen Sie diesem positiv entgegen?

Antwort von Maximilian Pasquali: Ja, absolut. Von Dingen wie beispielsweise dem Brexit sind wir nicht speziell betroffen.

Weitere Antwort von Kristian Radosavljevic: Was unser Geschäftsmodell betrifft, sehen wir 2019 sehr positiv entgegen. Da wir uns in einer Konsolidierungsphase befinden, wird sicherlich nicht mehr so dynamisch akquiriert werden. Stattdessen fokussieren wir uns mehr auf die gute Abwicklung unserer Projekte. Die Arbeit, die wir in letzter Zeit angehäuft haben, wird jetzt erledigt. Danach zünden wir dann die nächste Wachstumsstufe.

Können Ihnen bei der Abwicklung dieser Projekte neue technologische Trends wie Automatisierung oder Digitalisierung helfen?

Antwort von Maximilian Pasquali: Digitalisierung ist sicherlich ein Thema, mit dem auch wir uns auseinandersetzen. Aber natürlich nicht in dem Umfang wie das in der Technologiebranche der Fall ist. Bei unseren Auftragsnehmern wie bspw. Architekten beobachten wir schon eine zunehmende Digitalisierung.

Jetzt haben Sie ja mehrfach darüber gesprochen, dass insbesondere 2019 ein Jahr der Konsolidierung werden soll, weil Sie das starke Wachstum der vergangenen Jahre verdauen müssen. Wo aber wollen Sie mittel- bis langfristig mit Ihrem Unternehmen hin?

Antwort von Kristian Radosavljevic: Wir glauben, dass es uns gelingen wird, im Jahr 2019 eine gute Basis zu legen, auf der wir dann mittel- bis langfristig weiter deutlich wachsen können. Konkrete mittel- bis langfristige Wachstumsziele haben wir jedoch bisher noch nicht kommuniziert.

Wie sieht es bei Ihnen auf der Personalseite aus? Brauchen Sie, für Ihr weiteres Wachstum, frisches Personal und haben Sie keine Probleme in Sachen Personalgewinnung?

Antwort von Maximilian Pasquali: Es ist grundsätzlich natürlich so, dass es immer schwierig ist, gute Leute, die sich auch mit dem Unternehmen identifizieren, zu finden. In der Vergangenheit ist Eyemaxx jedoch stark gewachsen, auch was den Headcount betrifft. Auch in Zukunft brauchen wir natürlich immer wieder gute, neue Leute.

Daher haben wir zuletzt auch wieder begonnen mit, auf Immobilien spezialisierten, Personalagenturen zusammen zu arbeiten. Es ist aus unserer Sicht nämlich für jedes Immobilienunternehmen eine Herausforderung gutes Personal zu finden, der wir uns damit stellen.

Das ist jetzt insofern interessant, dass wirklich alle Technologieunternehmen über massive Probleme in Sachen Personalgewinnung berichten. Ihre Kollegen aus der Immobilienbranche jedoch sahen solche Probleme nicht.

Antwort von Maximilian Pasquali: Okay, das könnte vielleicht auch an den Ansprüchen liegen, die an das Personal gestellt werden. Ich persönlich jedenfalls glaube, dass gutes Personal der alles entscheidende Faktor für die weitere Entwicklung des Unternehmens ist. Dementsprechend hohe Anforderungen stellen wir an neue Mitarbeiter, bieten Ihnen dafür im Gegenzug auch einiges. Insbesondere sind wir daran interessiert, dass unsere Mitarbeiter langfristig bei uns bleiben, was in der Regel ja auch in deren Sinne ist.

Herr Mag. Pasquali, Herr Radosavljevic ich bedanke mich für dieses sehr interessante Gespräch.

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