Equity Commonwealth: Milliardär kauft Immobilien REIT

Liebe Leser,

Sam Zell, werden Sie vermutlich nicht kennen, weder persönlich noch dem Namen nach. Doch in den USA ist der Milliardär als Investor schon seit langem einem größeren Publikum bekannt. Seine Schritte an den Kapitalmärkten werden daher von vielen Anlegern und Kommentatoren aufmerksam verfolgt.

Mitte Mai hat er mit seinem Unternehmen Equitiy Commonwealth (EQC) zugeschlagen und seine Absicht verkündet, die Monmouth Real Estate Investment Corp. (MNR) zu übernehmen. Die Transaktion hat in den USA durchaus hohe Wellen geschlagen, denn MNR ist ein bei vielen Anlegern in den Depots vertretener Immobilien REIT und für die Übernahme wird Equitity Commonwealth stolze 3,4 Milliarden US-Dollar auf den Tisch legen.

Equitiy Commonwealth selbst zahlt momentan keine Dividende und Monmouth Real Estate zahlt bezogen auf den aktuellen Kurs derzeit eine Dividende von 3,76 Prozent. Auf den ersten flüchtigen Blick scheinen beide für uns Dividendenjäger, daher nicht die interessantesten Werte zu sein. Dennoch werden in der Transaktion einige Hintergründe deutlich, die auch für unsere Investmententscheidungen von Belang sein können. Deshalb möchte ich heute Ihre Aufmerksamkeit auf diese Übernahme richten.

Bevor wir uns die Details ansehen, sollten wir einen kurzen Blick auf Sam Zells Vita werfen. Sein Vermögen machte er, indem er die alte Börsenregel „kaufe billig und verkaufe teuer“ konsequent umsetzte. Ein Trader oder Zocker war er dabei zu keinem Zeitpunkt, wohl aber ein antizyklisch agierender Investor.

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Kaufen, wenn keiner kaufen will

Gemacht hat er sein Vermögen mit Immobilien und gekauft wurden diese mit Vorliebe dann, wenn die Preise am Boden lagen. Das waren die 1970er und 1990er Jahre. Zu dieser Zeit war er einer der größten Käufer. Verkauft hat er seine Assets im Jahr 2007 mit großem Gewinn. Damals waren die Immobilienpreise oben und ein jeder wollte an diesem Boom partizipieren.

Was dann geschah und wie die Subprime-Krise die Immobilienpreise zerstörte, dürfte bekannt sein. Wichtig für uns ist der antizyklische Ansatz, denn diesem bleibt Sam Zell auch bei seiner aktuellen Aktion treu. Noch im Sommer des vergangenen Jahres beklagten sich einige Kommentatoren darüber, dass Zells Unternehmen auf einer Menge Cash sitze, aber unwillig sei, dieses Geld einzusetzen.

Jetzt, fast ein Jahr später, bewegt sich Equitiy Commonwealth endlich und es kauft mit Monmouth Real Estate einen REIT, der im Augenblick zu den unbeliebtesten der Wall Street gehört, denn die Anleger sehen zahlreiche Probleme. REITs sind vom amerikanischen Staat steuerlich begünstigte Vehikel. Bei den Anlegern sind sie so beliebt, weil das Gesetz sie verpflichtet, rund 90 Prozent ihrer Gewinne als Dividende an die Aktionäre auszuschütten.

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Das sollte REITs aktuell vor dem Hintergrund anhaltend niedriger Zinsen eigentlich recht beliebt machen. Doch eher das Gegenteil ist der Fall. Der durchschnittliche Anleger in den USA sieht Mall- und Shoppingcenter-REITs kritisch, weil es die starke Konkurrenz durch Amazon gibt. Büroimmobilien sind gerade megaout, weil alle Welt von zuhause aus arbeitet und Hotel-REITs will keiner haben, weil diese unter den Angeboten von Airbnb und den Pandemie-Maßnahmen massiv leiden.

Die Bedenken der anderen als Kaufgrund

Natürlich sind alle diese Einwände der Anleger irgendwie berechtigt. Aber deshalb gleich den finanziellen Weltuntergang für alle diese REITs anzunehmen, schießt vermutlich weit über das Ziel hinaus. Sam Zell ist zumindest dieser Meinung, ansonsten hätte er bei Monmouth wohl kaum zugeschlagen. Die Vorteile, die er mit diesem Kauf erzielt, sind dabei nicht von der Hand zu weisen.

Zunächst kauft er mit dem REIT nicht nur einfach die Immobilen, sondern erhält auch on Top ein erfahrenes Management mit langjährigen Marktkontakten und einer tiefen Marktkenntnis quasi gratis dazu. Im Gegensatz zu Mr. Market sieht er Amazon nicht als Gefahr, sondern als Chance, denn er weiß, dass Jeff Bezos Unternehmen in 2020 massiv in Mitarbeiter, Verteilungscenter und Warenlager investieren musste.

Amazon ist an dieser Stelle kein Einzelfall. Auch andere Unternehmen haben in der Coronakrise erkannt, wie brüchig ihre Lieferketten sind. Dies wird langfristig zu einem größeren Lageraufbau nahe bei den Produktionsstätten führen oder gleich die gesamte Herstellung der Vorprodukte zurück in die Vereinigten Staaten verlagern.

Kürzlich hat Blackstone (BX), eine der größten privaten Investmentgruppen, mit First Industrial (FR) einen anderen Industrie-REIT übernommen. Der Deal wurde damals durchaus als günstig beurteilt, obwohl für First Industrial das 26-fache des FFO aufgerufen wurde. Sam Zell zahlt für Monmouth nur das 20-fache des FFO. Er greift somit nochmals eine Etage tiefer zu. Die Funds From Operations (FFO) sind eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die vor allem in der Immobilienwirtschaft verwendet wird, weil sie die Rentabilität eines Unternehmens wesentlich besser beschreibt als das klassische KGV.

Das Desinteresse der anderen als Chance begreifen

Monmouth ist als Investment damit vom Tisch. Hier ist der Zug abgefahren. Andere Industrie-REITs werden aber noch immer zu attraktiven Konditionen für den Käufer an der Börse gehandelt. STAG Industrial Inc. (STAG) hat sich in der Zwischenzeit wieder deutlich von den Tiefs des letzten Jahres erholt und kommt dennoch auf eine Dividendenrendite von 4,08 Prozent.

Es macht also durchaus auch für uns Nichtmilliardäre Sinn, diesen Sektor im Blick zu haben. Sie müssen ja nicht wie Sam Zell gleich das ganze Unternehmen schlucken. Einige Aktien im Depot zu haben, kann auch schon sehr viel Sinn machen.

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