E-House Enterprise-Aktie: Nächstes Opfer der Immobilienkrise?

E-House wird von Chinas Immobilienkrise erfasst und reiht sich in die Liste der Opfer ein. Was Anleger jetzt beachten müssen, lesen Sie hier!

Die wichtigsten Erkenntnisse:

•      E-House ist mit Anleihen im Wert von 298 Millionen Dollar, die am 18. April fällig wurden, in Verzug geraten, obwohl das Unternehmen diese Woche mitteilte, dass sich die Anleihegläubiger auf einen Umstrukturierungsplan geeinigt haben

  • Die Zahlungsunfähigkeit des Unternehmens reiht sich ein in eine Reihe ähnlicher Zahlungsausfälle chinesischer Bauträger inmitten eines sich verschärfenden Einbruchs auf dem Immobilienmarkt des Landes

Der sich verschärfende Immobiliencrash in China führt zu einer schnell wachsenden Zahl gefallener Stars. Das jüngste Opfer ist die E-House (China) Enterprise Holdings Ltd. (2048.HK), ein ehemaliger Hot Shot, der sich auf Immobiliendienstleistungen spezialisiert hat und den E-Commerce-Riesen Alibaba (NYSE:BABA) als Großaktionär zählt. Wie das Unternehmen letzte Woche mitteilte, ist es ihm nicht gelungen, am 18. April fällige Dollar-Anleihen im Wert von 298 Mio. USD zurückzuzahlen, was zu einer Kaskade von Ausfällen bei anderen mit diesen Anleihen verbundenen Schuldtiteln geführt hat.
Solche Verflechtungen von Schulden sind in China relativ üblich, so dass sich ein einzelner Ausfall schnell zu einem viel größeren Problem für Unternehmen ausweiten kann.

E-House wies erstmals Ende letzten Monats auf die Möglichkeit eines Zahlungsausfalls hin, als es versuchte, die Anleihegläubiger dazu zu bewegen, ihre Anleihen gegen neue einzutauschen und einer Änderung der Bedingungen zuzustimmen. Dieser Versuch scheiterte schließlich vor Ablauf der Frist, aber E-House sagte am Montag, dass die Mehrheit der Inhaber der ausgefallenen Anleihen seitdem einem Umstrukturierungsplan zugestimmt hat. Die Zeiten sind hart, nicht nur für E-House, sondern für so ziemlich alle Immobilienunternehmen in China. Der chinesische Immobilienmarkt expandierte in den vergangenen zwei Jahrzehnten in rasantem Tempo, angetrieben durch die zügellose Kreditaufnahme von Bauträgern, die nach jahrelanger Vernachlässigung während der Planwirtschaftsära des Landes in halsbrecherischem Tempo neue Wohn- und Geschäftshäuser errichteten. Jetzt will Peking die Dinge verlangsamen, zum Teil indem es die Kreditaufnahme der Immobilienunternehmen einschränkt, was es ihnen erschwert, neue Projekte zu finanzieren und bestehende Schulden zu refinanzieren.

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Außerdem steigen die Zinssätze weltweit, was sich in höheren Kreditkosten niederschlägt, die die Möglichkeiten der Bauträger zum Bau neuer Immobilien einschränken und die Refinanzierungskanäle abschneiden. Da sich die Aussichten für chinesische Immobilienunternehmen verschlechtern, werden sie von internationalen Rating-Agenturen herabgestuft oder sogar ganz aus dem Rating genommen. Das gießt Öl ins Feuer, weil es die Kreditaufnahme auf den internationalen Schuldenmärkten für die betroffenen Unternehmen verteuert oder gänzlich unmöglich macht. Zur gleichen Zeit geht der Verkauf von Wohnungen in ganz China aufgrund der Beschränkungen des Covid-19 und des sinkenden Einkommens der Haushalte zurück, was zu Umsatzeinbußen bei Bauträgern und Dienstleistungsunternehmen wie E-House führt, die auf Transaktionen angewiesen sind, um ihr Einkommen zu erzielen.

Die angespannte Lage der chinesischen Immobilienunternehmen machte weltweit Schlagzeilen, als das Unternehmen China Evergrande (3333.HK), das den zweifelhaften Titel des am höchsten verschuldeten Immobilienunternehmens der Welt trägt, Ende letzten Jahres seine Schulden nicht mehr bedienen konnte. Evergrande war kaum allein. Die Zahl der chinesischen Immobilienentwickler, die im vergangenen Jahr mit ihren Dollar-Anleihen in Verzug geraten sind, lässt sich an zwei Händen abzählen, so eine Aufstellung des Wall Street Journal. Zu den anderen säumigen Schuldnern gehören Zhenro Properties (6158.HK) und Fantasia Holdings (1777.HK), beide in Hongkong notiert.
Die Schwierigkeiten des Sektors spiegeln sich auch darin wider, dass viele in Hongkong notierte chinesische Immobilienunternehmen ihre Ergebnisse für 2021 nicht vor dem Stichtag 31. März vorgelegt haben. Fantasia gehört ebenfalls zu dieser Gruppe.

Wertlose Aktien

Die Probleme der Bauträger sind auf Unternehmen wie E-House übergesprungen, weil erstere Produkte anbieten, auf denen letztere ihr Geschäft aufbauen. E-House ist es gelungen, seinen Umsatz im vergangenen Jahr um fast 10 % zu steigern, eine respektable Leistung angesichts des tiefen Marktabschwungs, unterstützt durch die Einnahmen von Leju Holdings Ltd, einem Online-Immobilienvermarktungsunternehmen, das E-House im November 2020 erworben hat. Allerdings verlor E-House in diesem Jahr rund 9,4 Mrd. Yuan (1,4 Mrd. USD), da die Rückstellungen für potenzielle Verluste aus unbezahlten Bauträgerrechnungen in die Höhe schnellten. Der Verschuldungsgrad des Unternehmens stieg Ende 2021 auf mehr als 200 %, verglichen mit knapp 65 % im Vorjahr, da die Barbestände und das Geschäft schrumpften.

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Angesichts der desolaten Lage des Unternehmens ist es nicht verwunderlich, dass die Aktien von E-House kaum noch einen Wert haben und zu weniger als 1 HK$ oder weniger als 0,15 $ gehandelt werden. Auf der Grundlage der Einnahmen im Jahr 2021 entspricht der aktuelle Wert der Aktie einem winzigen Kurs-Umsatz-Verhältnis (K/U) von nur etwas mehr als 0,1. Auch die Aktien anderer chinesischer Immobilienunternehmen, die in Verzug geraten sind, sind ähnlich angeschlagen. Zhenro-Aktien sind in diesem Jahr um fast 84 % auf deutlich unter 1 HK$ gefallen, während Fantasia-Aktien 0,20 HK$ wert waren, bevor sie ausgesetzt wurden, weil das Unternehmen seine Ergebnisse für 2021 nicht rechtzeitig veröffentlicht hatte. Der Niedergang der E-House’-Aktie ist weit entfernt von seinem viel beachteten Börsengang in Hongkong im Jahr 2018, der etwa zwei Jahre nach dem Delisting an der New Yorker Börse stattfand. Die Börsennotierung in Hongkong, die von Alibaba und mehr als zwei Dutzend Immobilienentwicklern, darunter Evergrande, unterstützt wurde, bescherte E-House damals eine Marktkapitalisierung von rund 3,4 Milliarden US-Dollar. Der aktuelle Wert des Unternehmens beträgt nur einen Bruchteil davon, nämlich rund 150 Millionen Dollar auf der Grundlage des letzten Aktienkurses vom Dienstag.

Ob E-House oder ein anderes chinesisches Immobilienunternehmen an seine früheren glorreichen Tage anknüpfen kann, ist zweifelhaft. Sicher ist, dass Peking wahrscheinlich nicht will, dass der Immobilienabschwung eine Wirtschaft ruiniert, die jetzt erneut von Omicron-Ausbrüchen heimgesucht wird. Es unternimmt bereits einige Schritte zur Rettung des Sektors, indem es die Hypothekenbeschränkungen lockert und damit signalisiert, dass es nicht tatenlos zusehen wird, während der Sektor weiter abstürzt. Aber es ist auch höchst unwahrscheinlich, dass Peking den Bauträgern erlauben wird, wieder wie 2005 zu feiern, da es die Immobilienspekulationen eindämmen und einen gesünderen Immobilienmarkt schaffen will. Für E-House kann jedoch die Verbindung zu Alibaba ein Rettungsanker sein. Der E-Commerce-Titan hat seine Online-Immobilienverkaufsplattform Tmall Haofang im November im Rahmen einer strategischen Allianz durch einen Aktientausch an E-House verkauft. Tmall’s große Nutzerbasis kann auch mehr Geschäft zu E-House bringen und seine Online-Aktivitäten verstärken, die bereits einen Schub durch die Hinzufügung von Leju erhalten haben.

Außerdem muss E-House jetzt, da es erhebliche Mittel zur Deckung von Forderungen mit Zahlungsausfallrisiko zurückgelegt hat, möglicherweise nicht mehr so viel Geld zurücklegen. Eine Verringerung der Wertberichtigungen würde die Kosten des Unternehmens senken und ihm helfen, zumindest bis zu einem gewissen Grad in die Gewinnzone zurückzukehren. Jetzt muss der Markt nur noch ein paar Lebenszeichen von sich geben, um E-House und seine vielen Konkurrenten auf einen längerfristig tragfähigen Kurs zu bringen.

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