In genau 14 Tagen wird ein neuer Bundestag gewählt. Der 23. Februar verspricht dabei, ein richtungsweisender Wahltag zu werden. Denn im Vorfeld dreht sich die politische Debatte vor allem um Migration und Energiepreise. Doch ein Thema, das Millionen Menschen im Alltag belastet, bleibt seltsam unbeachtet: die Wohnungsnot. Dabei ist sie nicht nur ein soziales Problem, sondern ein wirtschaftlicher Risikofaktor, der Unternehmen, Arbeitnehmer und Investoren betrifft.
Wohnungsmarkt: Das unbesprochene Wahlkampfthema
Deutschland ist ein Land der Mieter. Mehr als die Hälfte der 84 Millionen Einwohner lebt zur Miete, ein Spitzenwert in der EU. Doch die steigenden Wohnkosten werden für viele zur finanziellen Belastung. Aktuell fehlen rund 500.000 Wohnungen, dazu kommen fast eine Million Sozialwohnungen, die bis 2030 benötigt werden. Besonders in Metropolen wie Berlin, München und Hamburg steigen die Mieten rasant. Neue Mietverträge wurden dort Ende 2024 durchschnittlich 10 % teurer als zwei Jahre zuvor, in Berlin sogar um mehr als 20 %.
Das Problem: Während Mieten steigen, stagnieren trotz Inflationsaufschlägen in den letzten Jahren real viele Gehaltsentwicklungen. In Zeiten wirtschaftlicher Stagnation und rückläufiger Bauaktivität verschärft sich die Lage weiter. Wer umziehen möchte oder muss, steht vor finanziellen Hürden, die Mobilität auf dem Arbeitsmarkt leidet und Unternehmen haben Probleme, Fachkräfte zu gewinnen, weil diese keinen bezahlbaren Wohnraum finden.
Warum wird nicht gebaut?
Die Krise hat tieferliegende Ursachen. Hohe Zinsen und steigende Baukosten haben Investitionen in den Wohnungsbau ausgebremst. Während die Regierung unter Olaf Scholz ursprünglich das Ziel ausgegeben hatte, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, wurden 2024 gerade einmal 195.000 Baugenehmigungen erteilt – ein Rückgang von 19 % im Vergleich zum Vorjahr.
Die Bauwirtschaft ist jedoch nicht nur für den Wohnungsmarkt entscheidend. Rund 14 % der gesamten Wirtschaftsleistung Deutschlands hängen direkt oder indirekt mit der Bauindustrie zusammen, jeder siebte Arbeitsplatz ist betroffen. Ein Rückgang im Wohnungsbau trifft also weit mehr als nur Mieter – es ist eine Gefahr für das Wirtschaftswachstum.
Wohneigentum: Ein unerfüllbarer Traum?
Nicht nur Mieter stehen vor Problemen. Der Erwerb von Wohneigentum ist für viele Haushalte kaum noch erschwinglich. Die durchschnittlichen Immobilienpreise in Deutschland haben sich in den letzten zehn Jahren nahezu verdoppelt. Laut dem Immobilienverband IVD lag der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in Großstädten 2024 bei etwa 5.500 Euro pro Quadratmeter, in München sogar bei 9.500 Euro.
Die Zinsen für Baufinanzierungen haben sich seit 2021 vervierfacht und liegen aktuell zwischen 3,00 und 3,50 % für zehnjährige Kredite. Zwar sind diese Zinsen zuletzt auch wegen der EZB-Zinssenkungen etwas zurückgekommen. Doch im Vergleich zum Zinstief 2019/2021 sind das immer noch mehr als doppelt so hohe Werte. Das bedeutet, dass viele Haushalte, die vor einigen Jahren noch Eigentum erwerben konnten, heute ausgeschlossen sind. Gleichzeitig sind die Häuserpreise in manchen Regionen leicht gefallen, aber nicht genug, um den Anstieg der Finanzierungskosten auszugleichen.
Was sagen die Parteien?
Erstaunlich wenig. Während alle Parteien – vom linken bis zum rechten Lager – betonen, dass mehr gebaut werden muss, bleiben konkrete Maßnahmen rar. Steuererleichterungen für Bauherren und Bürgergeld-Empfänger, die Bausparmodelle nutzen, sind Vorschläge, die im Raum stehen, doch sie brauchen Jahre, um Wirkung zu zeigen. Schnelle Lösungen wie der verstärkte Bau von Sozialwohnungen auf staatseigenem Grund scheinen für viele Politiker unattraktiv, da sie hohe Investitionen erfordern.
Gleichzeitig versuchen Aktivisten, die Debatte in den Wahlkampf zu tragen. Ein Bündnis aus 60 Organisationen fordert eine Verschärfung der Mietpreisbremse und protestiert mit Flyern und Kundgebungen in Großstädten. Doch während die Rufe in der Praxis eher verhallen, schrecken sie potenzielle Investoren und Projektierer ab.
Immobilien als Investment: Gefahr oder Chance?
Für Anleger stellt sich generell die Frage, wie sich der Markt entwickelt. Wer bereits Immobilien besitzt, profitiert von steigenden Mieten, doch politische Eingriffe könnten die Rendite schälern. Investoren haben sich zuletzt aus dem Wohnungsbau zurückgezogen, weil hohe Finanzierungskosten die Wirtschaftlichkeit neuer Projekte gefährden. Wer in Immobilienfonds investiert ist, sollte auf Regionen setzen, in denen auch künftig Neubauten möglich sind.
Ein Blick auf Immobilienaktien zeigt, dass die großen Wohnungsbaukonzerne wie Vonovia und LEG Immobilien weiterhin unter Druck stehen. Zwar haben sich die Kurse 2024 stabilisiert, doch ohne eine Wende am Wohnungsmarkt bleibt die Lage angespannt.
Migration und Wohnungsmarkt: Ein umstrittenes Thema
Die Wohnungsnot verstärkt soziale Spannungen. Vor allem in Regionen, in denen viele Flüchtlinge untergebracht werden, gibt es Diskussionen um Bevorzugung bei der Wohnungsvergabe. Das spielt Parteien wie der AfD in die Karten. Wobei aber auch ein anderes Problem sichtbar wird. Das Problem ist oft nicht die Menge der Wohnungen, sondern die Verteilung – während in strukturschwachen Regionen Wohnungen leerstehen, fehlen sie in den Metropolen. Eine kluge Politik müsste Anreize schaffen, dass sich Investitionen auch außerhalb der Ballungszentren lohnen.
Was müsste eine neue Regierung tun?
Kurzfristig braucht es Investitionen in den sozialen Wohnungsbau. Nur durch staatliche Bautätigkeit können kurzfristig Wohnungen geschaffen werden. Langfristig muss die Politik den Bausektor attraktiver machen, etwa durch steuerliche Anreize und schnellere Genehmigungen.
Immobilienbesitzer und Anleger sollten genau beobachten, welche Maßnahmen die neue Regierung umsetzt. Steuerliche Anreize für Vermieter oder Neubauförderungen könnten die Lage entspannen. Wer in Immobilien investieren will, sollte nicht nur auf die großen Metropolen setzen, sondern auch auf wachsende Mittelstädte, in denen sich Investitionen noch lohnen.
Fazit: Ein unterschätztes Problem mit großen Folgen
Der Wohnungsmarkt ist mehr als eine soziale Frage – er beeinflusst die Wirtschaft, die Arbeitsmobilität und den politischen Diskurs. Dass er im Wahlkampf bislang kaum eine Rolle spielt, ist erstaunlich. Doch wer auch immer nach dem 23. Februar regiert: Ohne Lösungen für die Wohnungsnot wird es schwer, soziale Spannungen abzubauen und die Wirtschaft anzukurbeln. Dass es dabei auch um die Wechselwirkungen mit der aktuellen Migrationsdebatte gehen muss, liegt auf der Hand.
Für Anleger heißt das: Immobilien bleiben zwar eine wertvolle Anlageklasse, doch politische Risiken steigen. Ob Mietpreisbremsen oder Neubauförderungen – die nächsten Monate dürften entscheiden, wie sich der Markt weiterentwickelt.
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